Ostatnio mam bardzo dużo pracy, tak więc zaniedbałam trochę blog, ale postaram się poprawić. Dostaję też od czytelników sporo pytań, na które nie zawsze udaje mi się – właśnie z braku czasu – odpowiedzieć, ale postaram się przedstawiać na blogu odpowiedzi na pytania, które się powtarzają.
.
Jednym z zagadnień, które budzi duże wątpliwości u czytelników, jest to, czy do umowy z deweloperem zawieranej po wybudowaniu budynku (a dokładnie – po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie) można stosować przepisy ustawy deweloperskiej.
O tym, że jest to problematyczne zagadnienie, i że prawnicy mają kłopoty z odpowiedzią na to pytanie, pisałam już we wpisie o umowie zawieranej z deweloperem po zakończeniu budowy. Jak na razie nic się nie zmieniło, jeśli chodzi o interpretację – większość prawników nadal uważa, że w takiej sytuacji ustawy deweloperskiej nie stosuje się. Niestety wątpliwości co do tego, czy mamy tutaj do czynienia z „prawdziwą” umową deweloperską powodują problemy z interpretacją innych przepisów, na przykład dotyczących dofinansowania kredytów w ramach programu Mieszkanie dla młodych – o czym możesz przeczytać w komentarzach do tego wpisu..
Ale pozostaje jeszcze inne ciekawe zagadnienie – czy deweloper i jego klient, zawierając umowę „deweloperską” (1) po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, mogą postanowić, że do takiej umowy będą stosować postanowienia ustawy deweloperskiej – nie dlatego, że jest taki obowiązek, ale dlatego, że tak postanowili?
Moim zdaniem odpowiedź na to pytanie zależy od tego, jakie postanowienia ustawy deweloperskiej deweloper i nabywca chcą włączyć do zawieranej umowy.
Jeśli takie postanowienia dotyczą wyłącznie stosunków deweloper – nabywca (czyli nie modyfikują wynikających z przepisów praw i obowiązków innych osób), to obie strony umowy mogą postanowić, że będą stosować takie postanowienia. Dzieje się to zgodnie z wynikającej z kodeksu cywilnego zasadzie swobody umów, zgodnie z którą strony umowy mogą dostosować treść umowy do swoich potrzeb (chociaż nie w każdym przypadku).
Na przykład deweloper i nabywca mogą się umówić, że przy realizacji umowy będą stosować takie postanowienie – które wpisano w art. 27 ust. 4-5 ustawy deweloperskiej:
„Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.”
Ponieważ ww. obowiązki zostały wpisane w ustawie deweloperskiej, to stosuje się je obowiązkowo tylko do umów deweloperskich (tych „prawdziwych”), a do innych umów nie.
Nie ma jednak przeszkód, żeby strony umowy postanowiły, że ww. zasady będą stosować przy realizacji umowy – a więc deweloper dobrowolnie zobowiąże się do tego, że w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu wydania lokalu odpowie nabywcy, czy zgadza się z tym, że w lokalu są wady itd.
Ale uwaga – nie zawsze deweloper i nabywca lokalu mogą postanowić, że będą stosować przepisy ustawy deweloperskiej. Nie można na przykład dopisać takich postanowień, jeśli inne przepisy – które obowiązkowo trzeba stosować – narzucają inne rozwiązania.
Nie można też w ten sposób modyfikować sytuacji innych osób, które nie są stroną umowy i nie wyraziły zgody na takie rozwiązanie.
.
Powyższe zasady mają zastosowanie nie tylko w przypadku umów zawieranych gdy uzyskano już pozwolenie na użytkowanie. Dotyczą też innych umów z deweloperem, do których nie stosuje się ustawy deweloperskiej – np. umowy dotyczącej nabycia garażu, który będzie odrębną nieruchomością.
.
(1) umowa ta w aktach notarialnych jest nazywana na ogół „umowa przedwstępna zobowiązującą do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności” lub podobnie
.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }