Dotarliśmy do najważniejszego typu umów, które można podpisać z deweloperem – od treści takiej umowy będzie zależało, jakie będą Twoje prawa i obowiązki, a jakie prawa i obowiązki dewelopera.

W zależności od tego, jaki rodzaj lokalu Cię interesuje (mieszkanie czy inny lokal), w jakim charakterze zawierasz umowę (jako osoba fizyczna czy np. przedstawiciel spółki) i w jakiej formie będzie zawarta umowa (akt notarialny czy forma pisemna), będziesz podpisywać jedną z umów:

• umowa deweloperska
• umowa realizatorska (zawierana w formie aktu notarialnego)
• umowa podobna do realizatorskiej zawierana w formie pisemnej

Wszystkie te umowy potocznie nazywa się też umową „przedwstępną” czy „przedwstępną deweloperską”..

.

.

1. Czego te umowy dotyczą

Deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do trzech rzeczy:

• że wybuduje budynek (lub budynki) na danej działce,
• że wyodrębni pod względem prawnym Twoje przyszłe mieszkanie lub dom, czyli ustanowi odrębną własność lokalu – to oznacza, że Twoje mieszkanie będzie miało swoją własną księgę wieczystą (bez tego nie dałoby się sprzedać Ci lokalu)
• że przeniesie własność tak wyodrębnionego mieszkania na Ciebie.

A do czego Ty się zobowiążesz? Przede wszystkim do tego, że zapłacisz deweloperowi pieniądze.

Oczywiście w umowach tego typu znajduje się dużo więcej zobowiązań zarówno Twoich jak i dewelopera, a umowy dotyczące poszczególnych inwestycji deweloperskich mogą się bardzo różnić pod tym względem.

.

2. Umowa deweloperska (tzw. umowa przedwstępna)

Jest to typ umowy zawierany wyłącznie przez osoby fizyczne (czyli po prostu przez ludzi) i mogą one dotyczyć tylko mieszkań albo domów jednorodzinnych (ewentualnie umowa razem z mieszkaniem może obejmować garaż, komórkę lokatorską itp., ale pod warunkiem, że z prawnego punktu widzenia będą one nierozłączne, to znaczy wszystkie będą wpisane do jednej księgi wieczystej).

Ta umowa jest „prawdziwą” umową deweloperską, tzn. jej nazwa wynika z przepisów prawa, a nie z języka potocznego czy prawniczego.

Więcej na temat tego rodzaju umów znajdziesz w dziale Umowa deweloperska.

.

3. Umowa realizatorska* (tzw. umowa przedwstępna – również zwana umową deweloperską)

Ten typ umowy zawierany jest w pozostałych przypadkach, tzn.:

• gdy umowa nie dotyczy mieszkania ani domu jednorodzinnego (a więc dotyczy garażu, udziału w garażowcu, lokalu na biurowego itp.),

i / lub:

• gdy umowę taką zawiera inny podmiot niż człowiek (czyli kupującym jest np. spółka z o.o., stowarzyszenie itp.).

Umowa deweloperska od realizatorskiej różni się tym, że regulują je inne przepisy (w związku z tym różnią się prawa i obowiązki kupującego), inna jest procedura przed zawarciem umowy i inna jest procedura zawierania umowy. Umowa deweloperska jest w większym zakresie uregulowana w przepisach, a w przypadku umowy realizatorskiej strony umowy moją większą dowolność (no dobrze, powiedzmy to otwarcie: deweloper ma większą dowolność, bo to on tworzy umowę).

Więcej na temat tego rodzaju umów przeczytasz w dziale Umowa realizatorska w formie aktu notarialnego.

.

4. Umowa podobna do realizatorskiej w formie pisemnej** (tzw. umowa przedwstępna, również zwana umową deweloperską)

Zamiast umowy realizatorskiej (którą zawiera się aktem notarialnym) możliwe jest jeszcze zawarcie w takiej sytuacji umowy o podobnej treści, ale w formie pisemnej. Jej zawarcie jest mniej bezpieczne dla kupującego, za to jest mniej sformalizowane i tańsze.

Więcej na temat jego rodzaju umów przeczytasz w dziale Umowa realizatorska w formie pisemnej.

.

Jeśli kupujesz zarówno mieszkanie jak i garaż (mam na myśli garaż, który będzie miał osobną księgę wieczystą niż mieszkanie), będziesz zawierał dwie umowy: umowę deweloperską oraz umowę realizatorską albo umowę w formie pisemnej.

.

Zawarcie umowy deweloperskiej albo realizatorskiej to oczywiście dopiero początek. Te umowy nie sprawią, że staniesz się właścicielem mieszkania czy innego lokalu. Do tego konieczne jest jeszcze zawarcie kolejnej umowy.

—————–

* w aktach notarialnych nazywa się tę umowę na ogół „umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia własności” lub „umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności lokalu i sprzedaży” ale myślę, że katowanie czytelników bloga tą długą nazwą mija się z celem – dlatego będę posługiwać się nazwą „umowa realizatorska w formie aktu notarialnego”, chociaż jest ona rzadko stosowana nawet przez prawników.

.

** ta umowa jest najczęściej nazywana „umową przedwstępną zobowiązującą do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności lokalu i sprzedaży” albo podobnie. Kiedyś prawnicy nazywali ją często umową deweloperską, ale po wejściu w życie ustawy deweloperskiej ta nazwa jest zarezerwowana dla innego rodzaju umowy. Na blogu będę nazywać tę umowę „umową realizatorską w formie pisemnej”.

Save

Otagowane jako: informacje podstawowe, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, umowa deweloperska, umowa realizatorska