Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wiele umów nazywanych deweloperskimi zawieranych było w zwykłej formie pisemnej – czyli po prostu w biurze dewelopera drukowano tekst umowy w dwóch egzemplarzach, a klient i przedstawiciel dewelopera składali swoje podpisy. Zawieranie umów w formie aktu notarialnego było rzadsze (to, czy działo się tak z inicjatywy dewelopera czy klientów, to już temat na inną opowieść).
Obecnie ustawa deweloperska wymaga, aby umowy deweloperskie były zawierane w formie aktu notarialnego.
Oznacza to, że umowa nie może być zawarta w innej formie. Niedopuszczalna jest więc nie tylko forma zwykła pisemna (czyli taka jak opisana wyżej), ale również inne formy zawierania umów, także te, które odbywają się w obecności notariusza, ale nie są aktem notarialnym (np. spisanie umowy samodzielnie przez dewelopera i klienta, a później tylko poświadczenie podpisów przez notariusza).
1. Skutki zawarcia umowy w innej formie
Co by się jednak stało, gdyby umowa deweloperska została zawarta w innej formie niż akt notarialny?
Powiedzmy, że np. pan Jan Kowalski znalazł ofertę u dewelopera „Tanie mieszkanie” Sp. z o.o. na duże mieszkanie w bardzo okazyjnej cenie. Pan Kowalski co prawda słyszał, że umowę deweloperską trzeba podpisać w formie aktu notarialnego, ale pracownik dewelopera przekonał go, że to tylko niepotrzebny wydatek i równie dobrze mogą podpisać „zwykłą” umowę w biurze dewelopera.
Czy taka umowa wywołuje jakiekolwiek skutki?
Otóż umowa deweloperska zawarta w innej formie niż akt notarialny jest bezwzględnie nieważna.
2. Skutki nieważności umowy
Oznacza to, że z prawnego punktu widzenia taka umowa jakby w ogóle nie istniała, a tym samym nie istnieją zobowiązania wynikające z umowy.
Tak więc pan Kowalski nie może domagać się od dewelopera, żeby w określonym terminie wybudował jego mieszkanie czy przeniósł na niego własność mieszkania – a deweloper nie może domagać się od pana Kowalskiego, żeby ten wpłacał poszczególne raty. Właściwie to deweloper nie powinien nawet brać od pana Kowalskiego pieniędzy, ponieważ oficjalnie nie istnieje powód, aby pan Kowalski takie pieniądze wpłacał. Również deweloper nie powinien wydawać mieszkania panu Kowalskiemu w posiadanie.
Skoro deweloper i pan Kowalski nie mają względem siebie żadnych obowiązków, to nie mogą też ponosić odpowiedzialności za to, że tych obowiązków nie wykonali w terminie, albo że wykonali je nie tak jak trzeba – np. deweloper nie może się domagać odsetek za nieterminowe wpłaty od pana Kowalskiego (bo pan Kowalski nic nie musi – a właściwie nie powinien – płacić), a pan Kowalski nie może się domagać, by deweloper naprawił usterki w wybudowanym mieszkaniu (bo deweloper nie musi w ogóle mieszkania budować).
3. Możliwość „legalizacji” nieważnej umowy
Ale idźmy dalej – co by się stało, gdyby pan Kowalski mimo wszystko wpłacił deweloperowi pieniądze, a deweloper by nie wydał mu w terminie mieszkania? Czy pan Kowalski może w jakiś sposób „zalegalizować” taką umowę i sprawić, by stała się ważna, aby móc się domagać np. kary od dewelopera za zwłokę w wydaniu mieszkania?
Nie, umowy nie można „zalegalizować” umowy. Pan Kowalski nie może np. iść do notariusza i złożyć oświadczenia (nawet w formie aktu notarialnego), że chciał zawrzeć umowę deweloperską. Nie można również „zalegalizować” umowy poprzez oświadczenie przed sądem czy urzędnikiem państwowym. Gdyby pan Kowalski pozwał dewelopera, to sąd będzie brał pod uwagę nieważność takiej umowy nawet jeśli deweloper nie podniesie takiego argumentu.
Oczywiście nie jest wykluczone, że mimo zawarcia nieważnej umowy deweloperskiej, obie strony rzeczywiście wypełnią wszystkie (nieistniejące z prawnego punktu widzenia) obowiązki. W takiej sytuacji deweloper może przenieść własność mieszkania na pana Kowalskiego, a prawo tego nie zabrania – tylko że nie będzie to typowa umowa przyrzeczona. W takim wypadku umowa przenosząca własność będzie oficjalnie pierwszą umową zawartą przez strony, i będzie miała trochę inną treść niż umowa przyrzeczona zawierana jako druga z kolei umowa.
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Bardzo ciekawy wpis, jednakże ja mam jeszcze niedosyt informacji – czy można zawrzeć umowę przez osobę fizyczną z deweloperem w formie aktu notarialnego, ale jako zwykłą umowę przedwstępną, a nie w formie umowy deweloperskiej? czy jest przymus zawierania na podstawie ustawy deweloperskiej?
Jest przymus – nie można sobie wybrać, jaki rodzaj umowy się wybiera. Nie można też wprowadzić w umowie postanowień mniej korzystnych dla nabywcy niż te, które wynikają z ustawy deweloperskiej (można za to bardziej korzystne, ale chyba nie jest to częsta sytuacja, gdy deweloper sam na siebie nakłada większe obowiązki).