W umowach zobowiązujących dewelopera do przeniesienia własności zawarte jest prawie zawsze postanowienie, że w dniu przeniesienia własności lokalu nieruchomość będzie wolna od obciążeń. Osoby kupujące lokal chcą też mieć możliwość odstąpienia od umowy, jeśli ten warunek nie będzie spełniony.

.
Zwróć uwagę – mowa jest o obciążeniach nieruchomości, a w praktyce chodzi przede wszystkim o hipoteki. A co, jeśli w księdze wieczystej nie ma wpisanych hipotek, ale jest wzmianka o tym, że został złożony wniosek o wpis hipoteki? Czy kupujący lokal będzie mógł w takim przypadku odstąpić od umowy?

.
Wzmianka o wpisie hipoteki to taki Kot Schrödingera. Dopiero w przyszłości się okaże, czy zostanie wpisana czy nie – nieruchomość jest „potencjalnie” obciążona.

.
Dla prawników sprawa jest jasna: skoro hipoteki jeszcze nie ma, to wzmianka w księdze wieczystej nie jest obciążeniem nieruchomości (o obciążeniach nieruchomości, chociaż w nieco innym kontekście, przeczytasz tutaj).

.
To trochę kłóci się jednak ze zdroworozsądkowym podejściem. Taka „potencjalna” hipoteka może być równie groźna dla osoby kupującej mieszkanie co hipoteka wpisana. Kupującemu mieszkanie czy inny lokal zależy na tym, żeby zawarcia umowy przenoszącej własność nie było żadnych obciążeń, niezależnie od tego czy są one pewne czy tylko potencjalne.

.
W dodatku normalny człowiek (tzn. nie-prawnik 😉 ) nie ma pojęcia o istnieniu wzmianek w księdze wieczystej, a tym bardziej nie odróżnia wpisu hipoteki od wzmianki o wpisie hipoteki (oczywiście Ty już odróżniasz, bo czytasz tego bloga 🙂 ). Dobrze, jeśli w ogóle wie o tym, że istnieje coś takiego jak księga wieczysta czy hipoteka. Trudno więc wymagać od nie-prawnika, żeby zawierając umowę z deweloperem wpadł na to, że jeśli mowa o obciążeniach nieruchomości, to mowa jedynie o wpisanej hipotece, a o oczekującej na wpisanie już nie. Myślę, że nawet niektórzy prawnicy specjalizujący się w innych dziedzinach niż obrót nieruchomościami (czyli np. specjaliści od prawa karnego) nie zwróciliby na to uwagi.

.
Czy W takim razie czy kupujący może odstąpić od umowy z powodu wzmianki? Czy „obciążenie nieruchomości” należy rozumieć tak, jak prawnicy, czy przyjąć takie bardziej potoczne, zdroworozsądkowe rozumowanie?

.
Takie zagadnienie trafiło niedawno do Sądu Najwyższego (1), a wcześniej było rozpatrywane przez sąd okręgowy i apelacyjny w miejscowości na literę „G” (2). I sądy te miały zupełnie inne zdanie na ten temat. Ale żeby nie zamęczać Cię takim długim wpisem, opowiem o tym następnym razem.

.

.

(1) wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 2016 r., sygn. akt IV CSK 535/15

(2) wyroki Sądu Najwyższego (a także innych sądów) publikowane np. w internecie są anonimizowane, czyli zostawia się tylko inicjały osób występujących w sprawie, pierwsze litery miejscowości itp., aby chronić dane osobowe stron, świadków itp.

.

Otagowane jako: hipoteka, hipoteka przymusowa, odstąpienie od umowy przez nabywcę, wzmianka