Jeśli czytasz i porównujesz wzory umów deweloperskich różnych deweloperów, to pewnie zauważyłeś, że wielu z nich domaga się, abyś na coś wyraził zgodę. Zwykle to „coś” jest określone na tyle ogólnie (żeby nie powiedzieć: mętnie i niezrozumiale), że trudno się domyślić, na co dokładnie masz się zgodzić.
Niewinny zapis
Jednym z przykładów takiej sytuacji jest wyrażenie zgody „na obciążenie nieruchomości” (chodzi o nieruchomość, na której zostanie wybudowany budynek, z którego potem będzie wyodrębniany Twoje mieszkanie czy inny lokal – czyli przyszłą nieruchomość wspólną). Najprostsze postanowienie tego typu brzmi po prostu:
„Deweloper poinformował Nabywcę, że nieruchomość może zostać obciążona przez Dewelopera (z wyjątkiem ustanowienia hipoteki), na co Nabywca wyraża zgodę.”
Brzmi niewinnie, prawda? Podpisałbyś umowę deweloperską, w której by się znalazło takie postanowienie?
No cóż, większość osób taką umowę by podpisało, nie zastanawiając się nawet, na co tak naprawdę wyrazili zgodę. Albo nawet by nie zauważyło tego zapisu, zapewne schowanego gdzieś między trzecią stroną opisu aktualnego stanu prawnego nieruchomości a wyliczeniem wszystkich czynności, które musi wykonać nabywca zanim odstąpi od umowy.
Ale mam nadzieję, że Ty byś nie podpisał 🙂
Co to jest obciążenie nieruchomości?
Pojęcie „obciążenie nieruchomości” nie jest do końca jasne. Myślę, że można jednak przyjąć definicję zastosowaną przez Sąd Najwyższy w jednym z wyroków (1), w którym napisano, że obciążenie nieruchomości to ustanowienie prawa, które ogranicza prawo własności. Czyli po prostu taka sytuacja, gdy właściciel nieruchomości nie może do końca korzystać z nieruchomości w pełnym zakresie, bo inna osoba też może korzystać z tej nieruchomości.
Co można zaliczyć do takich obciążeń?
- służebności gruntowe (np. służebność przejazdu przez daną nieruchomość)
- służebności przesyłu
- prawo użytkowania
- hipoteki
- inne prawa ujawniane w dziale III księgi wieczystej
- zawarcie przez dewelopera umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości (chociaż tutaj można mieć wątpliwości – można się jednak z takim stanowiskiem spotkać w orzecznictwie sądów (2)
Skutek zgody na obciążenie nieruchomości
Gdybyś wyraził w umowie zgodę (o takiej treści jak napisana wyżej) na obciążenie nieruchomości, na której będzie prowadzona budowa, to deweloper mógłby (3) ustanowić na nieruchomości dowolne obciążenia wyliczone wyżej (z wyjątkiem hipoteki). Podkreślam: dowolne. A dowolne, to znaczy, że:
- deweloper sam by wybierał, jakiego rodzaju obciążenia ustanowi
- deweloper sam by wybierał, na czyją rzecz będą dane obciążenia (np. czy przejeżdżać przez „Twoją” działkę mogą tylko najbliżsi sąsiedzi, czy właściciele lokali z całego osiedla)
- deweloper sam by wybierał, jakie będą warunki takiego obciążenia, czyli jak bardzo zostaną ograniczone Twoje prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej (np. czy służebność będzie obejmowała tylko prawo przechodzenia przez nieruchomość, czy również prawo przejazdu samochodem).
Jeśli wyraziłeś już zgodę na tego typu obciążenia, podpisując np. umowę deweloperską, to niekoniecznie oznacza to, że stanie się coś złego – jest to jednak pole do nadużyć. Dobry deweloper nie wykorzysta takiego uprawnienia w innym celu niż jak najlepsze zapewnienie funkcjonowania Twojej przyszłej wspólnocie mieszkaniowej (ewentualnie – funkcjonowania całego osiedla, jeśli różne inwestycje są planowane jako jedna całość).
Może się jednak zdarzyć, że takie nieograniczone prawo dewelopera do decydowania o tym, jak obciążyć nieruchomość wspólną, sprawi, że mieszkanie w danym miejscu będzie dużo mniej atrakcyjne niż wcześniej się wydawało. Deweloper może np. wykorzystywać bez umiaru prawo do obciążania nieruchomości różnymi służebnościami – tak że nagle okaże się, że w Twojej osiedlowej uliczce mają prawo parkować wszyscy Twoi „sąsiedzi” w promilu 500m, a z kameralnego placu zabaw – gdzie miały bawić się dzieci z 6 domków – będą mogły korzystać też dzieci z całego osiedla.
Na co można wyrazić zgodę?
Czy to oznacza, że w ogóle nie powinieneś wyrażać zgody na żadne obciążenia nieruchomości?
Nie – niektóre z nich faktycznie mogą okazać się niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej czy osiedla. Powinieneś jednak starać się wynegocjować taki zapis w umowie, który nie będzie dawał deweloperowi dowolności w decydowaniu, jak obciąży nieruchomość.
(1) dokładnie jest to uchwała III CZP 15/08 z dnia 29 kwietnia 2008 r.
(2) jeśli kogoś interesuje temat, to odsyłam do lektury wyroku Sądu Najwyższego V CSK 525/11 z 15 listopada 2012 r.
(3) pomijam tutaj kwestię klauzul niedozwolonych
{ 11 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Blog Pani Mecenas powinien być obowiązkową lekturą dla osób planujących zakup mieszkania. Kiedy kilka lat temu rozpocząłem pracę w zawodzie bardzo dziwiłem się, że ktoś kto wydaje kilkaset tysięcy złotych, postanawia oszczędzić kilkaset złotych na zlecenie analizy umowy prawnikowi. Po kilku nagłośnionych medialnie „aferach” z udziałem deweloperów świadomość prawna społeczeństwa w tej materii nieco wzrosła i więcej osób zaczęło konsultować się z prawnikami, jednak nadal często w sądach można spotkać się ze sprawami, w których problemu można było uniknąć poprzez uważną lekturę umowy.
Dziękuję za miły komentarz 🙂
Co do konsultowania umów deweloperskich z prawnikami, to podobno z badań wynika, że powodem do unikania prawników nie są wcale ceny usług (zresztą teraz, gdy radców prawnych i adwokatów jest tak wielu, każdy może znaleźć usługi dostosowane cenowo do swoich możliwości) tylko to, że obywatele nie czują potrzeby korzystania z usług prawnych.
W wielu publikacjach prasowych i internetowych na temat umów deweloperskich można przeczytać, że powinno się skonsultować treść umowy z prawnikiem… ale nie jest napisane, w jakim właściwie celu. Więc kupujący mieszkanie myśli sobie: to po co ja mam wydawać te kilkaset złotych, lepiej sobie za to ładny stolik kawowy kupię.
Problemem zresztą jest nawet nie tyle to, że klienci deweloperów nie rozumieją zapisów w umowach, co to, że w Polsce uważa się, że to normalne podpisywać umowę, której się nie rozumie – a do prawnika idzie się dopiero wtedy, kiedy zaczyna się dziać coś złego (zresztą często klient przychodzi już na tym etapie, że prawnik nie jest w stanie pomóc).
Również czytałem o tych badaniach i w pełni podzielam Pani spostrzeżenia. Warto zauważyć, że mamy do czynienia z pewnym paradoksem. Z jednej strony badacze, jak np. prof. Czapiński, wskazują, że problemem naszego społeczeństwa jest ogólny brak zaufania w relacjach międzyludzkich, co generuje spore koszty dla gospodarki i hamuje rozwój społeczny. Z drugiej strony zaufanie do tekstu pisanego jest tak wysokie, że nikt nie czyta go przed podpisaniem. Choć może to nie zaufanie, a lenistwo i kapitulacja przed koniecznością przeczytania tekstu i zastanowienia się nad jego treścią?
Zaczęłam pisać odpowiedź na Pana komentarz i była tak długa, że w końcu postanowiłam zrobić na ten temat osobny wpis tutaj: http://umowazdeweloperem.pl/deweloper-mnie-oszukal/ Zachęcam do dalszej dyskusji 🙂
Witam,
A zapis, że deweloper zastrzega w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego prawo do obciążania nieruchoości prawami rzeczowymi, w SZCZEGÓLNOŚCI: i tu wymienione 2 punkty.
Rozumiem, że zapis w szczególności ogranicza prawo dewelopera do tylko 2 punktów wymienionych po dwukropku?
Blog super
Pozdrawiam
Panie Piotrze, wprost przeciwnie – to oznacza, że deweloper ma prawo obciążyć nieruchomość prawem #1, prawem #2, oraz innymi prawami rzeczowymi, które nie zostały wymienione. „W szczególności” należy rozumieć jak „przede wszystkim”, tak jak w zdaniu „W Polsce uprawia się różne owoce, w szczególności jabłka”.
Zresztą dobrze że Pan o to pyta, postaram się ten temat szerzej opisać w przyszłości, bo sformułowanie „w szczególności” jest bardzo często stosowane w języku prawnym / prawniczym.
Pani Joanno dziękuję za odpowiedź. Pisze Pani, że jak podpiszemy umowę deweloperską z takim zapisem deweloper może obciążyć dowolnie nieruchomość. A jak ma się ta sytuacja do ostatecznego przeniesienia własności? Prawo do obciążenia nieruchomości wygasa z przeniesieniem własności? Zakładam, że podpisując umowę deweloperską nieruchomość pozostaje własnością dewelopera i może on zgodnie z umową wykonywać pewne działania na nieruchomości. W momencie podpisania aktu własność jest przenoszona z wszelkimi prawami do nieruchomości wspólnej. Jeśli więc nie obciążono nieruchomości prawem rzeczowym pomiędzy umową deweloperską a przeniesieniem własności to prawo to deweloper traci. Czy dobrze rozumiem?
Wszystko zależy od tego, jak dokładnie sformułowano zapis w umowie. Najczęściej jest tak, jak Pan napisał, czyli deweloper może obciążać nieruchomość do czasu zbycia lokalu. Niekiedy jednak nabywca udziela deweloperowi pełnomocnictwa, np. do ustanawiania kolejnych służebności przesyłu już zawarciu umowy przenoszącej własność.
Pana wpis zainspirował mnie do napisania całego artykułu na ten temat: http://umowazdeweloperem.pl/co-to-znaczy-ze-masz-w-szczegolnosci-jakis-obowiazek/
Witam, tak też myślałem. Muszę przyznać, że przeczytałem większość wpisów z Pani Bloga i jestem pod wrażeniem wiedzy. Na pewno, tak jak Pani wskazuje, przypisać to można wszechstronnemu wykształceniu i doświadczeniu nabywanemu z różnych stron „barykady”.
Kontynuując temat : w przeniesieniu własności deweloper składa oświadczenie o stanie księgi wieczystej etc. Wskazuje obciążenia i prawa, ewentualne wzmianki, a następnie przenosi własność i prawa. Co w sytuacji gdy ustanowiono służebność, a nie ujawniono jej podczas przeniesienia własności? Kupiliśmy kota w worku czy mamy sprawę natury cywilnej z deweloperem?
Deweloper odpowiada za tzw. wady prawne nieruchomości – ale to temat rzeka, kiedyś na pewno poruszę ten temat na blogu 🙂