W wielu publikacjach można przeczytać, że obecnie deweloper ma obowiązek przedstawić Ci prospekt informacyjny dla lokalu, którym jesteś zainteresowany. Czy aby na pewno jest to prawda?

Kiedy deweloper ma obowiązek przedstawić prospekt?

Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma taki obowiązek, jeśli jesteś zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej. Chodzi więc jedynie o przypadki, gdy możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej uregulowanej w ustawie deweloperskiej, a nie dowolny rodzaj umowy zawierany z deweloperem. Przypomnę tutaj, że umowa deweloperska może dotyczyć wyłącznie mieszkania lub domu, i że może ją podpisać wyłącznie człowiek (osoba fizyczna), a nie osoba prawna (np. spółka akcyjna) czy inny tego typu podmiot.

Deweloper powinien dysponować prospektem informacyjnym w momencie rozpoczynania sprzedaży. Pojęcie „rozpoczęcia sprzedaży” jest dość niejasne, ale ogólnie rzecz biorąc jest to publiczne ogłoszenie (np. w prasie czy na stronie internetowej) że możliwe jest zawieranie umów deweloperskich w ramach danej inwestycji.

Kiedy nie tworzy się prospektu?

Deweloper nie będzie tworzył prospektu informacyjnego:

• dla lokali, które nie podlegają uregulowaniom ustawy deweloperskiej – np. dla garaży, lokali usługowych, apartamentów wypoczynkowych. Oznacza to, że w niektórych przypadkach deweloper w ogóle nie będzie tworzył prospektu dla danej inwestycji (np. gdy w budynku będą się znajdowały wyłącznie biura) a w innych niektóre lokale w budynku będą miały swój prospekt (tzn. będą je miały mieszkania), a pozostałe lokale nie będą miały takiego prospektu. Z tego powodu jeśli np. będziesz chciał kupić mieszkanie i garaż (a garaż będzie stanowił osobny lokal pod względem prawnym), to otrzymasz prospekt stworzony dla mieszkania, ale dla garażu już nie.
• jeśli deweloper uzyskał już decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, a więc umowa będzie zawierana po wybudowaniu budynku.

Oczywiście deweloper może w tych przypadkach przedstawić Ci prospekt, jeśli taki stworzył. Jednakże ten prospekt nie musi mieć formy zgodnej ze wzorem określonym w ustawie deweloperskiej, a jego wręczenie nie będzie wywoływało takich skutków jak w przypadku umów deweloperskich.

Skutki nieprzedstawienia prospektu

A co się stanie, jeśli mimo wszystko deweloper nie przekaże Ci prospektu informacyjnego, mimo że ma taki obowiązek?

Jeśli deweloper w ogóle nie stworzył takiego prospektu, to czyn taki podlega karze grzywny.

Natomiast jeśli prospekt istniał, ale deweloper odmówił jego przekazania, to teoretycznie masz prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej – oczywiście już po jej zawarciu. Na odstąpienie od umowy jest czas 30 dni od dnia zawarcia umowy. W praktyce taka sytuacja będzie występować jednak zupełnie wyjątkowo, ponieważ w umowie deweloperskiej, którą będziesz podpisywał, znajdzie się postanowienie, że potwierdzasz otrzymanie prospektu informacyjnego. Takie postanowienie musi znaleźć się obowiązkowo, a notariusz podczas odczytywania umowy powinien się upewnić, że faktycznie taki prospekt otrzymałeś.

Za odmowę przekazania prospektu informacyjnego można uznać nie tylko sytuację, gdyby deweloper w ogóle nie chciał przekazać Ci prospektu, ale również uzależnienie przekazania prospektu od spełnienia przez Ciebie dodatkowych warunków – np. zawarcia umowy czy uiszczenia opłaty. Deweloper może za to poprosić o podanie danych osobowych i adresu – jest to spowodowane tym, że deweloper powinien informować Cię o wszystkich zmianach, które nastąpią w treści prospektu.