Wczoraj pisałam o tym, że osoba, która ma zamiar podpisać umowę z deweloperem, ma do czynienia z tekstami, które już ze względu na swoją formę są trudne lub bardzo trudne. Stosowanie zdań wielokrotnie złożonych i wielosylabowych wyrazów (w przepisach prawa, umowach, zapisach w księgach wieczystych – a nawet poradnikach, które mają wyjaśniać, o co w tym wszystkich chodzi) powoduje, że trudno zrozumieć, jakie skutki wywołuje umowa.

Ale niejasna forma to tylko pierwsze utrudnienie. Drugim – moim zdaniem dużo ważniejszym – jest używanie w ww. tekstach określeń pochodzących z języka prawniczego, które dla większości nie-prawników są niezrozumiałe.

Przykładem jest pouczenie dla osób, które planują podpisać umowę deweloperską. Ustawa deweloperska wymaga, aby pouczać nabywców o tym, kiedy oni lub deweloper mogą odstąpić od umowy. Informację o sposobach odstąpienia deweloper musi zamieścić w prospekcie informacyjnym oraz załączonym do niego wzorze umowy deweloperskiej. Następnie informacje te wpisuje się obowiązkowo w umowie deweloperskiej zawieranej u notariusza, a notariusz musi też głośno odczytać te postanowienia. Można powiedzieć, że w rezultacie każdy nabywca zostaje pouczony 4 razy.

.

Po co to wszystko? W założeniu – żeby osoba, która chce kupić mieszkanie, poznała swoje prawa nie sięgając do ustawy deweloperskiej. Może nasi politycy są oderwani od rzeczywistości, ale przynajmniej wiedzą, że obywatele nie mają zwyczaju czytać ustaw, a czytać umowy czasem im się zdarza. Jest więc szansa, że jeśli coś zostanie wpisane w umowie deweloperskiej, to klienci dewelopera dowiedzą się, jakie prawa im przysługują.

.

Jak to wygląda w praktyce? Najczęściej w ten sposób, że zarówno deweloper jak i notariusz kopiują zapisy z ustawy, które brzmią tak:

„Art. 29. 1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

  1)   jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 [ustawy deweloperskiej];

  2)   jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 [ustawy deweloperskiej];

  3)   jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

  4)   jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

  5)   jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

  6)   w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 [ustawy deweloperskiej], w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.”

.

Teraz mały test: czy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli w prospekcie informacyjnym nie ma informacji o tym, czy zgodnie z KRS deweloper prowadzi działalność polegającą na robotach budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (kod PKD 41.20.Z)?

No właśnie…

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, musisz wiedzieć, jakie informacje należy zamieścić w prospekcie informacyjnym. A żeby to sprawdzić, powinieneś zajrzeć do ustawy deweloperskiej i ustalić, jak wygląda wzór prospektu.

Po co więc takie pouczenie, jeśli za każdym razem i tak trzeba zaglądać do ustawy deweloperskiej, żeby zrozumieć, czego dotyczy art. 22 ust. 2, art. 1 czy art. 18?

.

Masz jakiś pomysł, dlaczego pouczenia pisze się prawie zawsze w ten właśnie sposób? Ja mam, ale jestem ciekawa Twojej opinii…

.

Otagowane jako: akt notarialny, kupno mieszkania, odstąpienie, prospekt informacyjny, umowa deweloperska, ustawa deweloperska