W wielu poradnikach na temat zawierania umów deweloperskich (o dziwo o żadnych innych umowach z deweloperem nikt nigdy nie pisze) znajduje się wskazówka, by sprawdzić, czy w umowie deweloperskiej nie występują klauzule niedozwolone (czyli zakazane postanowienia umowne albo klauzule abuzywne) wpisane w Rejestrze klauzul niedozwolonych.
Łatwiej powiedzieć, niż zrobić.
Rejestr klauzul niedozwolonych znajduje się pod tym adresem. Obecnie jest w nim 5874 klauzul niedozwolonych. Całe szczęście nas interesują tylko postanowienia dotyczące umów zawieranych z deweloperami, które znajdują się w kategorii „Nieruchomości”. Jest jest to obecnie 467 klauzul (a niedługo będzie więcej, bo istnieją różne podmioty, które nie zajmują się niczym innych, jak tylko wyszukiwaniem – rzekomo w interesie społecznym – klauzul niedozwolonych u różnych przedsiębiorców).
Nie wszystkie klauzule w dziale „Nieruchomości” dotyczą jednak umów deweloperskich i innych umów zawieranych z deweloperami (np. umów rezerwacyjnych). Część wpisów dotyczy umów pośrednictwa nieruchomości. Szczerze mówiąc nie rozumiem, czemu te postanowienia występują razem, ponieważ umowy deweloperskie i umowy pośrednictwa nieruchomości mają ze sobą pod względem prawnym mało wspólnego.
Trudno powiedzieć, ile z 467 klauzul z działu „Nieruchomości” dotyczy umów zawieranych z deweloperem, ale myślę że mniej więcej 300 (a ta liczba stale rośnie).
I teraz teoretycznie powinieneś przeanalizować swoją umowę z deweloperem pod kątem występowania tych wszystkich klauzul. Tyle że osoby, które tak radzą, wyobrażają sobie to chyba, że istnieje automat, do którego wystarczy wrzucić treść wszystkich wpisów z Rejestru i treść wzoru umowy z deweloperem. Po czym rozlega się głośne „ping!” i z automatu wyskakuje kartka z wynikiem, na której jest napisane, które postanowienia w umowie są niedozwolone.
Niestety, nie ma tak dobrze (chociaż o dziwo takie automaty istnieją… może tylko nie robią „ping!”, bo są to programy komputerowe).
Problem jest taki, że we wzorze umowy proponowanej przez Twojego dewelopera może się znaleźć zapis o treści takiej jak w Rejestrze, ale biorąc pod uwagę inne postanowienia tej umowy, nie będzie on rażąco naruszać interesów potencjalnych klientów.
Z kolei zapis o innym brzmieniu może być rażąco niekorzystny dla konsumentów, ponieważ w swojej istocie wywołuje takie same skutki jak postanowienie znajdujące się w rejestrze.
Dlatego najważniejsze jest to, aby przeczytać uzasadnienie, dlaczego dany zapis został uznany za klauzulę niedozwoloną.
I tu dochodzimy do największego problemu z Rejestrem klauzul niedozwolonych: uzasadnienia na ogół nie są publikowane – nie tylko na stronie gdzie znajduje się Rejestr, ale w ogóle w internecie. Zwykle trzeba pisać do odpowiedniego sądu, żeby przysłał treść uzasadnienia. W wielu przypadkach uzasadnienia jednak w ogóle nie napisano.
Załóżmy jednak, że udało Ci się jakimś cudem znaleźć uzasadnienia odnośnie wpisania tych 300 postanowień umownych do Rejestru. Teraz czeka Cię czytanie wszystkich uzasadnień – a każde ma kilka, kilkanaście a nawet więcej stron. Oczywiście prawie wszystkie uzasadnienia dotyczą kilku postanowień, ale to nie zmienia faktu, że trzeba przeczytać naprawdę sporo. I to przeczytać ze zrozumieniem – a treść uzasadnień nie jest „user friendly”, czyli dla osoby nie znającej terminologii prawniczej w stopniu przynajmniej średnim nie będzie zrozumiała. Już nie wspominam o tym, że czytanie tych wszystkich uzasadnień i porównywanie klauzul z Rejestru do postanowień ze wzoru umowy po prostu by zajęło sporo czasu (zwłaszcza jeśli zapoznawałbyś się z tą tematyką po raz pierwszy). A deweloperzy niespecjalnie chcą czekać kilka czy kilkanaście dni, aż potencjalny klient oznajmi, czy ma jakieś uwagi do wzoru umowy.
Z tych wszystkich powodów uważam, że dla typowego konsumenta Rejestr klauzul niedozwolonych niestety nie spełnia w ogóle swojej funkcji, ponieważ bez pomocy prawnika konsument po prostu nie poradzi sobie z oceną umowy, którą chce podpisać (albo zajmie mu to bardzo dużo czasu). A kierowanie się tylko dosłownym brzmieniem klauzul znajdujących się w Rejestrze może prowadzić do błędnych wniosków.
Dlatego dzisiaj na blogu pojawiła się nowa kategoria „klauzule niedozwolone w umowach z deweloperem”, gdzie będę zamieszczać przykłady klauzul niedozwolonych stosowanych w umowach deweloperskich wraz z napisanym „po ludzku” (mam nadzieję) uzasadnieniem, dlaczego dane postanowienie uznano za rażąco naruszające interes konsumentów.
Mam nadzieję, że to choćby w pewnym stopniu pomoże Ci to ocenić, czy wzór umowy deweloperskiej (czy innej), którą zamierzasz podpisać, może być uznany za rażąco niekorzystny dla klientów dewelopera – w tym i dla Ciebie.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }