Dzisiaj będzie tzw. wpis gościnny autorów bloga morizon.pl: Pawła Pucha i Piotra Majewskiego.
Sejm ostatecznie przyjął ustawę z dnia 31 marca 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.
Ustawa ta obowiązuje od 30 kwietnia 2016 roku i bez wątpienia będzie miała ogromny wpływ także na rynek deweloperski, gdyż w znacznym stopniu ograniczy pozyskiwanie przez deweloperów gruntów pod inwestycje.
.
Zakup gruntów rolnych od Skarbu Państwa i ich przekształcanie – jak to wyglądało do tej pory?
Ustawa przewiduje wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na okres 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Wprawdzie wstrzymanie sprzedaży nieruchomości państwowych nie będzie dotyczyć nieruchomości i ich części przeznaczonych na inne cele niż rolne, w szczególności na budownictwo mieszkaniowe, jednak Agencja Nieruchomości Rolnych zajmuje się tylko sprzedażą nieruchomości, a nie ich przekwalifikowywaniem na grunty pod budownictwo.
Jeżeli więc deweloperzy dotychczas kupowali grunty od Agencji, to kupowali głównie grunty rolne (a przynajmniej teoretycznie rolne), a następnie we własnym zakresie dokonywali ich przekształcenia.
Rzadkością były grunty objęte planami zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem terenu pod budownictwo. Po wejściu w życie nowych przepisów deweloperzy już nie mogą kupić takich gruntów od Agencji, a zatem można śmiało prognozować, że ta część rynku – pozyskiwania gruntów pod budownictwo – ulegnie zablokowaniu lub znaczącemu ograniczeniu.
.
Problem z zakupem gruntów prywatnych
Także na rynku gruntów prywatnych deweloperzy napotkają ograniczenia. Wyżej cytowana ustawa zmienia bowiem także ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która dotyczy obrotu gruntami rolnymi, ale także gruntami, które można byłoby pozyskać pod budownictwo.
Wprawdzie przepisy ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, jednak większość gmin nie ma obecnie sporządzonych planów zagospodarowania przestrzennego, a w tych, gdzie te plany zrobiono, nie objęto nimi wszystkich terenów.
W takiej sytuacji o tym, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków, które w dużej części są nieaktualne w stosunku do faktycznego wykorzystania gruntu czy też możliwości jego wykorzystania.
Tymczasem, po zmianach przepisów, grunt taki może nabyć tylko rolnik indywidualny, a więc nie deweloper, który z reguły działa na rynku jako osoba prawna.
Ustawa wprawdzie przewiduje wyjątki od zasady, ale o ile są one wystarczające dla budownictwa indywidualnego, o tyle dla deweloperów już nie. Ograniczenia w obrocie nie dotyczą bowiem nieruchomości rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha.
.
Perspektywy na przyszłość
Po zmianach deweloperzy będą mieć spore problemy w pozyskiwaniu nowych gruntów – zwłaszcza tych, które można nabyć teoretycznie jako rolne (więc po atrakcyjnej cenie) i następnie je przekwalifikować, co w efekcie znacznie zmniejszy zysk z inwestycji.
Po zmianach przepisów deweloperzy będą mogli pozyskiwać pod inwestycje takie grunty prywatne, ale tylko do 30 arów. Dla dużej części deweloperów, zwłaszcza tych większych, jest to zbyt mała powierzchnia do planowanych inwestycji.
Aby nabyć większe obszary gruntów pod inwestycje, grunty te muszą być objęte planami zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy, co znacznie podnosić będzie koszt nabycia gruntu.
——————————
Autorami tekstu są:
Paweł Puch – prawnik specjalizujący się w problematyce rynku nieruchomości. Autor licznych artykułów i opinii prawnych. Ma w swoim dorobku także kilka pozycji książkowych. Od wielu lat doradza zarządcom oraz wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym, a także pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Współautor bloga www.morizon.pl/blog
Piotr Majewski
.
.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }