W tej notce pisałam o tym, co warto zrobić przed zawarciem umowy deweloperskiej, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Dzisiaj druga część.

.

5. Pokaż umowę prawnikowi

Zakup mieszkania (czy innej nieruchomości) jest najczęściej bardzo ważnym wydarzeniem w życiu. Wiąże się z nim duży nakład pracy (załatwianie spraw u dewelopera, w banku, urzędach, przy remoncie) i ma ono wielki wpływ na stan domowego budżetu (mało kto jest w stanie ot tak kupić sobie mieszkanie). Często będzie to najważniejsza decyzja finansowa dla całej rodziny, a jej skutki będziesz odczuwać przez kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego tak ważne jest, żebyś zabezpieczył swój interes już na etapie podpisywania umowy – ponieważ po jej zawarciu może już być za późno.

Moim zdaniem skonsultowanie umowy z prawnikiem jest niezbędne i nie warto na tym wydatku oszczędzać. Oczywiście, w internecie znajdziesz wiele porad, ale (jak już pisałam choćby tutaj) zdecydowana większość tych porad nie uwzględnia obowiązujących dzisiaj przepisów, albo ich treść jest ogólna (często jest to po prostu powtórzenie części zapisów z ustawy). Tymczasem sytuacja każdego kupującego jest wyjątkowa, ponieważ umowy deweloperskie się różnią, każda inwestycja deweloperska ma swoją specyfikę, a każdy kupujący ma inne oczekiwania. Znaczenie ma również to, kto jest kupującym (np. para małżonków zwykle będzie kupować mieszkanie na innych zasadach niż para pozostająca w konkubinacie).

Warto, byś z góry wiedział, jakiej usługi od prawnika oczekujesz (np. czy chodzi tylko o poradę prawną, czy też o udział w negocjacjach z deweloperem), ponieważ od tego będzie zależeć czas, sposób i koszt wykonania usługi.

Prawnik pomoże ci w ocenie, czy inwestycja wygląda na bezpieczną i czy warto się w nią angażować, wskaże na ewentualne „pułapki” zawarte w umowie, a także zwróci uwagę na ważne postanowienia, które mogą mieć wpływ np. na to, czy przyszłe stosunki z sąsiadami będą układać się bez konfliktów. Pomoże ci też dostosować warunki umowy do twoich potrzeb, tak by twój interes został jak najmocniej zabezpieczony.

Oczywiście zdaję sobie sprawę z tego, że usługa prawnika kosztuje kilkaset złotych, a to dla większości osób spory wydatek. Ale oszczędzanie kilkuset złotych w sytuacji, gdy angażujemy kilkaset tysięcy złotych jest nierozsądne. To tak jakby zrobić remont domu i wstawić nowe meble, a potem „z oszczędności” zamontować w drzwiach wejściowych własnoręcznie wykonany skobelek zamiast porządnego zamka – i liczyć na to, że żaden złodziej nie pojawi się w okolicy.

.
6. Wynegocjuj warunki umowy

Nie każdy deweloper będzie skłonny negocjować warunki umowy, ale mimo wszystko spróbuj. Na chęć lub niechęć dewelopera do negocjowania ma wpływ wiele czynników – np. ilość klientów zainteresowanych danym lokalem, warunki płatności (bardziej ceni się klienta, który deklaruje, że jest w stanie zapłacić od razu większą sumę pieniędzy), a także oczywiście charakter proponowanych zmian oraz ogólna skłonność danej firmy do negocjowania umów. Zwykle są pewne zapisy, których deweloper będzie bronił jak niepodległości, ale są też takie, które nie powinny budzić sprzeciwu, ponieważ dla dewelopera będą neutralne.

Warto też zwrócić uwagę na to, których elementów umowy deweloper nie chce poddać negocjacjom – to może wiele świadczyć o firmie i jej dobrych intencjach. Szczególną czujność powinna wzbudzić sytuacja, gdy deweloper zapewnia o pewnych cechach budowanej przez niego inwestycji, ale w umowie nie ma ani słowa na ten temat, i deweloper broni się przed takim wpisem. Jeśli np. marzysz o swoim ogródku przydomowym, ale deweloper nie zgadza się na wpisanie w umowie jakiegokolwiek zdania z którego by jasno wynikało, jakie będą wymiary Twojego ogródka – to lepiej miej się na baczności.

Moim zdaniem źle świadczy też o deweloperze zupełny brak elastyczności i chęci ułatwienia klientowi życia. Jeśli deweloper odmówi wpisania takiego postanowienia do umowy, i nawet nie będzie chciał wytłumaczyć dlatego, to nie jest to dobry znak.

Miej się też na baczności przed deweloperami, którzy wmawiają klientom, że w umowie deweloperskiej nie można wprowadzić absolutnie żadnej zmiany. Twierdzenia w rodzaju, że jakiekolwiek negocjacje co do treści umowy są niemożliwe „bo notariusz nie pozwala” albo „bo przepisy nie pozwalają na zmianę umowy” służą tylko jako pretekst, by nie pozwolić klientowi na negocjowanie zmian w umowie. Oczywiście, notariusz przed którym ma być zawarta umowa deweloperska nie wyrazi zgody na zmiany absurdalne czy sprzeczne z prawem, ale to nie znaczy, że treść umowy nie może zostać dopasowana do potrzeb danego klienta.

.
7. Uważnie słuchaj notariusza

To już ostatni moment, kiedy możesz jeszcze dopytać się o znaczenie postanowień w umowie i zastanowić się, czy taka treść umowy Ci odpowiada.

Notariusz w trakcie umowy wyjaśnia też niektóre skutki zawarcia umowy, informuje o prawach i obowiązkach. Warto zwrócić uwagę na te pouczenia.

Później będziesz musiał liczyć się z tym, że masz pewne obowiązki i ich zmiana wymaga zgody dewelopera. Nie możesz uznać, że nie będziesz ich wykonywał, bo nie miałeś czasu dokładnie zapoznać się z umową i nie zauważyłeś, że dane postanowienia zostały wpisane w umowie.
.

Otagowane jako: akt notarialny, informacje podstawowe, kupno mieszkania, negocjowanie umowy, notariusz, opinia prawna, porada prawna, umowa deweloperska, zanim podpiszesz umowę