Finansowe tarapaty dewelopera oznaczają również niemałe kłopoty dla nabywców mieszkań. Choć tzw. ustawa deweloperska miała to zmienić, nowe przepisy wciąż chronią klientów jedynie w ograniczony sposób. Przyjrzyjmy się, jak wygląda to w praktyce.

Kupujesz mieszkanie, podpisujesz umowę z deweloperem i w oczekiwaniu na zakończenie budowy powoli zaczynasz planować wyposażenie i aranżację wnętrz. Nagle okazuje się jednak, że katalog IKEI trzeba będzie odłożyć na bok, bo oto inwestycja stanęła, a firma ogłosiła upadłość.

Co teraz? Jeśli przy ustalaniu szczegółów zakupu mieszkania została ustanowiona gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa – nie musisz się martwić. Odzyskasz wszystkie wpłacone pieniądze. Jeśli jednak Twoja umowa z deweloperem nie została w odpowiedni sposób zabezpieczona, czeka Cię udział w postępowaniu upadłościowym, które może przebiec aż na cztery sposoby.

.

Likwidacja majątku dewelopera

Po ogłoszeniu upadłości przez inwestora jego majątek dzielony jest na dwie masy upadłościowe.

Pierwsza z nich ma zaspokoić roszczenia takich wierzycieli, jak pracownicy upadłej firmy, podwykonawcy czy urzędy skarbowe. Druga, w świetle przepisów – priorytetowa, to środki przeznaczone na spłatę nabywców niedokończonych mieszkań, czyli Ciebie i innych klientów dewelopera w obrębie danej inwestycji. W jej skład wchodzą:

• środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (przede wszystkim zamkniętych, z których pieniądze wypłacane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności);
• prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie;
• ewentualne dopłaty wnoszone przez nabywców zdecydowanych na kontynuację inwestycji.

Jesteś więc w długiej kolejce wierzycieli, która ustawia się, by odzyskać od dewelopera to, co im się należy. Ustawa deweloperska przesuwa Cię jednak prawie na sam jej przód.

Prawie?

Przed nabywcami w kolejce znajdują się bowiem jeszcze ci wierzyciele, którzy posiadają zabezpieczenie hipoteczne – czyli banki. Instytucje kredytujące inwestycję mogą jednak wyrazić zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, dając tym samym pierwszeństwo klientom dewelopera. Stosowne informacje na temat banków i ich decyzji w tym zakresie znajdziesz w prospekcie informacyjnym, obowiązkowo przygotowywanym przez dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy.

.

Kontynuacja inwestycji przez syndyka

Nadzorujący postępowanie upadłościowe sędzia-komisarz może również wyrazić zgodę na kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub innego przedsiębiorcę. W takim przypadku Twoja umowa deweloperska pozostanie wiążąca i nie zamieni się w roszczenia pieniężne do masy upadłości.

Pozostaje jednak kwestia ewentualnych dopłat – tym wyższych, im dalej do zakończenia inwestycji w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera. Niestety, przepisy nie regulują konkretnych zasad ustalania ich wysokości czy terminów wpłat. Brak również konkretnych procedur w sytuacji, w której nie wszyscy nabywcy zdecydują się wpłacić pieniądze.

Co istotne, syndyk w każdym momencie może cofnąć decyzję o kontynuacji inwestycji. W takim przypadku nabywcy otrzymają zwrot dopłat, a postępowanie będzie toczyć się w opisanym wyżej trybie likwidacji majątku.

.

Kontynuacja inwestycji przez innego przedsiębiorcę

Inwestycja może być również dokończona przez innego przedsiębiorcę po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza. W takim przypadku zakupuje on nieruchomość i wchodzi w rolę dewelopera, przejmując jego prawa i obowiązki zawarte w podpisanej przez Ciebie umowie.

Przepisy nie precyzują jednak kwestii hipoteki związanej z kredytem zaciągniętym przez upadłego dewelopera. Po zakończeniu inwestycji nowy przedsiębiorca może więc przenieść na nabywców prawa własności obciążone takim zobowiązaniem.

.

Kontynuacja inwestycji w układzie

O przebiegu postępowania upadłościowego możesz zadecydować również Ty, wraz z grupą innych nabywców. Przepisy dopuszczają bowiem zawarcie tzw. układu, na mocy którego klienci upadłego dewelopera mogą wnieść dopłaty konieczne do dokończenia inwestycji lub zadecydować o jej sprzedaży innemu przedsiębiorcy.

Takie rozwiązania muszą zostać zaproponowane co najmniej przez 20% nabywców, nie później niż 30 dni od ogłoszenia upadłości przez dewelopera. To niewiele czasu na sprawną organizację i wypracowanie porozumienia.

Po złożeniu propozycji, układ musi zostać przegłosowany w dwóch grupach – nabywców i pozostałych wierzycieli. Decydujący głos mają jednak ci pierwsi. Uchwała przyjęta przez nabywców, którzy zadeklarują gotowość do dopłat wystarczających do dokończenia inwestycji powinna być uznana przez banki, pracowników i firmy budowlane. Zgodnie z tegoroczną nowelizacją ustawy, układ przyjęty przez wszystkich wierzycieli nie może bowiem różnić się od tego, który przegłosują nabywcy.

Jeśli jednak nie wyrazisz gotowości do zapłacenia dodatkowych pieniędzy, nie przejmuj się – nikt nie zmusi Cię do zawarcia układu. Przepisy regulujące kontynuację inwestycji w układzie są nieco bardziej precyzyjne niż w przypadku czynności syndyka i dopuszczają możliwość zróżnicowania sytuacji poszczególnych nabywców.

______________________________________________________________________

Autorem posta jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości oraz współredaktor bloga o nieruchomościach Morizon.

.

Save

Otagowane jako: upadłość dewelopera