Jeśli deweloper, u którego chcesz kupić mieszkanie, zaciągnął kredyt na budowę danej inwestycji, to w swojej umowie deweloperskiej znajdziesz prawdopodobnie zapis o tym, że deweloper dostarczy oświadczenie banku o wyrażeniu zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Takie oświadczenie może być też załącznikiem do umowy deweloperskiej.
Być może będzie również wspomniane, że jednym z załączników do umowy deweloperskiej jest tak zwana promesa banku. O co tu chodzi?
Otóż w przypadku gdy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, to każdy lokal wyodrębniany do osobnej księgi wieczystej też będzie obciążony tą hipoteką. Tak więc jeśli dla Twojego mieszkania założono by księgę wieczystą, to hipoteka by „przeszła” również na Twoje mieszkanie – i nie ma żadnego znaczenia, że kredyt zaciągnął deweloper, a nie Ty, i że Ty zapłaciłeś całą kwotę za mieszkanie.
Aby uniknąć takiej sytuacji (bo przecież nikt nie chce kupować mieszkania z hipoteką i ponosić odpowiedzialności za to, że deweloper nie spłaca kredytu), bank wydaje specjalne oświadczenie, w którym zobowiązuje się, że jeśli zostaną spełnione pewne warunki (opisane w oświadczeniu), to zanim podpiszesz umowę przyrzeczoną bank dostarczy kolejne oświadczenie – o tym, że wyraża zgodę na to, by Twoje mieszkanie nie było obciążone hipoteką.
Jak widzisz, w sumie bank składa dwa oświadczenia:
- za pierwszym razem: przed albo krótko po zawarciu przez Ciebie i dewelopera umowy deweloperskiej zobowiązuje się wydać w przyszłości oświadczenie o zgodzie na wyodrębnienie lokalu bez hipoteki, o ile zostaną spełnione pewne warunki; na takie zobowiązanie mówi się zwyczajowo „promesa”
- za drugim razem: przed zawarciem przez Ciebie i dewelopera umowy przyrzeczonej wydaje zgodę na wyodrębnienie lokalu bez hipoteki.
Jakie warunki powinny być spełnione, aby bank wydał to drugie oświadczenie, dzięki któremu Twój lokal nie będzie obciążony hipoteką zabezpieczającą spłatę długów dewelopera?
Najczęściej bank wyrazi zgodę na wydzielenie lokalu nieobciążonego hipoteką, jeśli wpłacisz całą cenę za lokal jeszcze przed przeniesieniem na Ciebie własności mieszkania (czyli przed zawarciem umowy przyrzeczonej). To między innymi z tego powodu przyjęło się, że zapłata za lokal budowany przez dewelopera następuje w całości przed zawarciem umowy przyrzeczonej, a nie – jak często bywa w przypadku umów sprzedaży zawieranych na rynku wtórnym – po zawarciu umowy przenoszącej własność na kupującego.
Zgoda banku na wyodrębnienie lokalu jest wydawana nie tylko w przypadku umów deweloperskich. Tak samo by wyglądała sytuacja gdybyś kupował mieszkanie już po wybudowaniu budynku, garaż stanowiący osobny lokal czy lokal użytkowy (np. biurowy), albo gdyby lokal kupowała spółka prawa handlowego.
Informację o tym, czy bank dewelopera wystawił promesę znajdziesz w prospekcie informacyjnym, chociaż informacja ta często jest zapisana w tak niezrozumiały sposób, że możesz ją przegapić (tutaj przeczytasz więcej).
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }