Jeśli na nieruchomości ustanowiono hipotekę zabezpieczającą interesy banku kredytującego dewelopera, to trzeba uważać na wiele rzeczy, ale dzisiaj chciałam zwrócić uwagę na coś, co wielu osobom umyka.
W poprzednim wpisie wyjaśniałam, na czym polega wyrażenie przez bank dewelopera zgody na to, żeby w przyszłości Twoje mieszkanie zostało wyodrębnione do osobnej księgi wieczystej bez obciążenia hipoteką.
Jak już pisałam, w pierwszym swoim oświadczeniu bank najczęściej oświadcza, że warunkiem wyrażenia zgody na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (czyli założenie dla lokalu nowej księgi wieczystej bez wpisu hipoteki na rzecz banku, który udzielił kredytu deweloperowi) jest wpłata całej kwoty za lokal przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Jednak wiele osób nie zwraca uwagi na to, że w oświadczeniu banku zawsze (a przynajmniej ja nie spotkałam się z innym przypadkiem) bank określa, że ta kwota musi być wpłacona na konkretny rachunek bankowy. Chodzi o to, żeby pieniądze znalazły się na koncie, na którym gromadzone są pieniądze przeznaczone na spłatę kredytu przez dewelopera. To zrozumiałe, bo co bankowi z tego, że te pieniądze by się znalazły na koncie w innym banku i nie miałby nad nimi żadnej kontroli?
Dlatego ważne jest, żeby kontrolować, czy numer konta podany w oświadczeniu zgadza się z numerem konta, na które będziesz wpłacał pieniądze:
- po pierwsze – sprawdź czy ten sam numer konta został wpisany w zawartej przez Ciebie umowie deweloperskiej, realizatorskiej albo w umowie zawieranej po zakończeniu budowy.
- po drugie – przed wpłatą każdej raty za lokal sprawdź, czy wpłacasz pieniądze na konto wskazane w piśmie banku.
Ww. zasady dotyczą tylko zapłaty za lokal. Nie dotyczy to opłat, które będziesz ponosić po odbiorze lokalu za utrzymanie przyszłej nieruchomości wspólnej (np. opłat za sprzątanie i ochronę budynku). Takie opłaty można wpłacać na inne konto podane przez dewelopera, albo gotówką w biurze dewelopera.
{ 9 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
W otrzymanej od dewelopera promesie nie ma wskazanego konkretnego numeru rachunku. Czy powinienem się tym przejmować czy wręcz przeciwnie?
W takiej sytuacji lepiej się upewnić u dewelopera, czy w umowie między deweloperem a bankiem nie ma zapisu o tym, że wyodrębnienie mieszkania bez obciążeń nastąpi tylko w przypadku dokonania wpłaty na konkretny rachunek bankowy.
Witam, jak wygląda dalsza procedura otrzymania takiej zgody, jesli kupujacy zapłacił całość ceny za mieszkanie? I co jesli promesa nie jest częścią aktu, czy ma to znaczenie z punktu widzenia ochrony interesu nabywcy?
Panie Pawle, promesa moim zdaniem powinna być koniecznie „częścią” aktu notarialnego na mocy którego dochodzi do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na kupującego. Czyli deweloper powinien dostarczyć notariuszowi oświadczenie z banku, w którym bank wyraża zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie – a notariusz robi odpowiedni zapis w akcie notarialnym, dzięki czemu sąd wieczystoksięgowy wie, żeby do księgi wieczystej nowego lokalu nie „przenosić” hipoteki. Uważam, że dobry obyczaj wymaga, by uzyskanie takiej zgody odbywało się na koszt dewelopera.
Spotkałam się też z inną procedurą. Deweloper i osoba kupująca mieszkanie zawierają umowę, ale deweloper nie ma obowiązku dostarczenia zgody banku. W efekcie sąd wieczystoksięgowy otrzymuje wniosek o wyodrębnienie lokalu bez informacji, żeby nie przenosić hipoteki – i wyodrębniony lokal obciążony jest hipoteką. Następnie nabywca lokalu idzie do banku, pokazuje akt notarialny, i dopiero wtedy bank wydaje zgodę na to, by wykreślić hipotekę. Takie wykreślenie następuje oczywiście na koszt nieszczęsnego kupującego. Moim zdaniem ta procedura jest bardzo niekorzystna dla kupującego, który nie tylko ponosi dodatkowe koszty i traci czas, ale w dodatku przez pewien okres może odpowiadać za długi dewelopera i w skrajnym przypadku stracić swój lokal.
a co w sytuacji kiedy mam podpisaną umowę deweloperską, a ostateczna będzie za rok, a w między czasie wpłacam transzami raty za mieszkanie – po każdym wybudowanym etapie inwestycji. Co jeżeli wtedy powinie się noga developerowi i nie spłaci w czasie swoich rat kredytu? Stracę to co już wpłaciłam? czy bank będzie dochodziła spłaty kredytu z moich pieniędzy? Czy można się jakoś przed tym zabezpieczyć, żeby nie stracić oszczędności całego życia? np. ubezpieczenie?
Witam, i co z pewnymi warunkami, które są często wypisane do umowy jak n.p., … pod warunkiem przeznaczenia 100% brutto wypłacanej kwoty przez kupującego na spłaty kredytu (dewelopera), lub pod warunkiem spłacanie przez dewelopera całość kredytu? To są warunki, na które kupujący nie ma wpływu, prawda? Pozdrawiam
Drugi warunek nie jest zależny od nabywcy. Pierwszego zapisu nie rozumiem, na pewno tak brzmiał?
Witam ponownie, dokładnie tak „opisana w ust. 1 nieruchomość jest obciążona hipoteką ustanawianą na rzecz banku z tym, ze bank wyrazi zgodę na zwolnienie z obciążenia wyodrębnionego lokalu mieszkalnego pod warunkiem przeznaczenia 100% kwoty brutto ze sprzedaży lokalu na spłatę kredytu objętego umową o kredyt, na zabezpieczenie spłaty którego została ustanowiona hipoteka”.
To umowa rezerwacyjna, w biurze mówią ze negocjują z Innem bankiem lepszymi warunkami kredytu… i promesy jeszcze nie ma.
Ja widzę tutaj 3 detali warty uwagi, „lokalu mieszkalnego” to może części wspólny to nie dotyczyć? udział w gruncie?. „Przeznaczenia przez dewelopera 100%..” to ustawa mówi ze z rachunku powierniczego to ma idź kasa na budowę lub kosztów inwestycji, ale nie na kredyt w 100%.
„Brutto” ? z czego ma płacić deweloper VAT?
Dziwny prawda? Powinna się domagać prawdziwego zdarzenia promesę (z warunkami do spełnienia przed mnie) przy umowę deweloperskiej i jak się okaże nie taka, zrezygnować.
Pozdrawiam
Ma Pani rację, taka treść promesy jest niejasna i nie dotyczy warunków, na które Pani ma wpływ. Dla Pani bezpieczeństwa powinna Pani domagać się promesy o innej treści.
Pozdrawiam!