Na pewno byś chciał, żeby deweloper ponosił konsekwencje, jeśli nie dotrzyma terminu wydania i przeniesienia własności mieszkania.

Najłatwiejszy sposób aby zdyscyplinować dewelopera to wpisanie w umowie deweloperskiej kary umownej za opóźnienie w odbiorze i wydaniu mieszkania, oraz za opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej. Niestety, gdy sam deweloper proponuje brzmienie zapisu o karze, możesz mieć wątpliwości, czy aby na pewno gwarantuje Ci to odpowiednie zabezpieczenie – zapisy w umowie brzmią… co najmniej dziwnie.

W dzisiejszym poście z cyklu “Kruczki prawne” pokażę Ci na przykładzie z prawdziwej umowy, jak należy porównywać postanowienia o karach umownych, aby zrozumieć czy są one korzystne.

.

Kara umowna dla dewelopera i jego klienta – prawdziwy zapis w umowie

Przykładowo, oto zapis dotyczący kar umownych przewidzianych na wypadek gdyby deweloper lub jego klient nie stawił się aby podpisać umowę przyrzeczoną:

„1. W przypadku niestawienia się Nabywców do podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo do lokalu w terminie wskazanym przez Dewelopera, zgodnie z treścią §6 tego aktu, Nabywcy zobowiązani są do zapłaty kary umownej w wysokości 0,1 % ceny sprzedaży danego lokalu ustalonej w §7 ust. 1.2 za każdy dzień opóźnienia w podpisaniu tegoż aktu notarialnego.

2. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez Nabywców w sytuacji określonej w § 12 ust.1 lit. f, po uprzednim wyczerpaniu trybu określonego w §12 ust.3 tego aktu, Deweloper zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywców kary umownej za okres opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej w wysokości 0,1% ceny sprzedaży danego lokalu ustalonej w §7 ust. 1.2 za każdy dzień opóźnienia.„

Powyższa treść to postanowienie z prawdziwej umowy deweloperskiej, którą niedawno opiniowałam. Jeśli chodzi o długość i poziom skomplikowania, to wcale nie jest tak źle w porównaniu z innymi umowami. Ale i tak taki zapis może wydawać się niejasny, a porównanie pierwszej i drugiej sytuacji jest utrudnione, ponieważ zapis w 1. i 2. znacznie się od siebie różnią.

.

Jak oceniasz to postanowienie?

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 300.000 zł. Kara umowna w wysokości 0,1% to w takim razie 300 zł za każdy dzień opóźnienia.

Zastanów się – czy byłbyś zadowolony, gdyby odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej została uregulowana w ten sposób?

Czy uważasz, że kara umowna dla dewelopera i dla Ciebie zostały uregulowane tak samo? Czy chciałbyś coś w tym zapisie zmienić?

.

Jak porównać kary umowne dla dewelopera i nabywcy?

Pokażę Ci teraz, jak sprawdzać, czy kary przewidziane w umowie dla dewelopera i dla nabywcy są porównywalne.

Co rozumiem pod tym pojęciem? Że w takiej samej sytuacji (jedna ze stron nie stawi się w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej w kancelarii notarialnej) kara umowna będzie wynosić tyle samo – czyli jeśli deweloper by nie przyszedł, to kara wyniosłaby tyle samo, co gdyby nie przyszedł nabywca.

Nie chodzi więc wyłącznie o porównanie wysokości kar, ale także okoliczności, kiedy można domagać się kary.

.

Upraszczamy postanowienia w umowie deweloperskiej

Co zrobić, żeby postanowienia umowy deweloperskiej były bardziej zrozumiałe? Najprostszy sposób to po prostu usunąć niepotrzebne sformułowania, które nic nie wnoszą, a stanowią jedynie „zapychacze”. W naszym przykładzie będzie to np. sformułowanie w punkcie 1., że termin został wskazany przez dewelopera „zgodnie z treścią § 6 tego aktu”. Jeżeli z umowy deweloperskiej wynika, że istnieje tylko jeden sposób określenia przez dewelopera terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie trzeba podawać, w którym paragrafie to zostało uregulowane.

Również niejasny i długi zapis o odstąpieniu „w sytuacji określonej w § 12 ust.1 lit. f, po uprzednim wyczerpaniu trybu określonego w § 12 ust.3 tego aktu” można zastąpić zrozumiałym sformułowaniem o odstąpieniu „z powodu niestawienia się dewelopera do podpisania umowy przyrzeczonej”, bo tego właśnie dotyczy wspomniany § 12 ust.1 lit. f:

Uprośćmy trochę powyższy zapis:

„1. W przypadku niestawienia się Nabywców do podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo do lokalu w terminie wskazanym przez Dewelopera, zgodnie z treścią §6 tego aktu, Nabywcy zobowiązani są do zapłaty kary umownej w wysokości 0,1 % ceny sprzedaży danego lokalu za każdy dzień opóźnienia w podpisaniu tegoż aktu notarialnego.

2. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez Nabywców w sytuacji określonej w § 12 ust.1 lit. f, po uprzednim wyczerpaniu trybu określonego w §12 ust.3 tego aktu, z powodu niestawienia się Dewelopera do podpisania umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym przez Dewelopera, Deweloper zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywców kary umownej za okres opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej w wysokości 0,1% ceny sprzedaży danego lokalu ustalonej w §7 ust. 1.2 za każdy dzień opóźnienia.”

.

Jeszcze bardziej upraszczamy

Czy podany przeze mnie zapis da się jeszcze skrócić? Pewnie, że tak. W punkcie 1. określenie „akt notarialny przenoszący prawo do lokalu” możemy zastąpić krótszym sformułowaniem „umowa przyrzeczona”. Możemy też usunąć powtórzenie, że opóźnienie dotyczy podpisania aktu notarialnego.

W punkcie 2. możemy zrezygnować z określenia, że kara jest należna za okres opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej, bo nic ono nie wnosi.

„1. W przypadku niestawienia się Nabywców do podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo do lokalu umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym przez Dewelopera, Nabywcy zobowiązani są do zapłaty kary umownej w wysokości 0,1 % ceny lokalu za każdy dzień opóźnienia w podpisaniu tegoż aktu notarialnego.

2. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez Nabywców z powodu niestawienia się Dewelopera do podpisania umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym przez Dewelopera, Deweloper zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywców kary umownej za okres opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej w wysokości 0,1% ceny lokalu za każdy dzień opóźnienia.„

.

Prosto napisane postanowienie o karach umownych

Czy zapis po zmianach jest dla Ciebie zrozumiały?

„1. W przypadku niestawienia się Nabywców do podpisania umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym przez Dewelopera, Nabywcy zobowiązani są do zapłaty kary umownej w wysokości 0,1 % ceny lokalu za każdy dzień opóźnienia.

2. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez Nabywców z powodu niestawienia się Dewelopera do podpisania umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym przez Dewelopera, Deweloper zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywców kary umownej w wysokości 0,1% ceny lokalu za każdy dzień opóźnienia.„

Czy zauważyłeś różnicę i wiesz, dla kogo te postanowienia są bardziej korzystne? Jeśli nie, to czytaj dalej.

.

Kara umowna ponoszona przez klienta dewelopera – w praktyce

Załóżmy, że takie postanowienie jest w Twojej umowie deweloperskiej, a mieszkanie – jak wspomniałam – kosztuje 300 tys. zł. Deweloper wyznacza termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 1 marca 2018 r. Ty jednak nie przychodzisz na zawarcie umowy, bo musisz jechać do rodziców w innym mieście, aby im pomóc w jakiejś pilnej rodzinnej sprawie. Wracasz dopiero 8 marca, i 9 marca podpisujesz umowę przeniesienia.

Ile będzie wynosić kara?

Twoje opóźnienie w zawarciu umowy wyniosło 8 dni, a jak napisałam wcześniej, kara wynosi 300 zł za każdy dzień opóźnienia. Jakby nie patrzeć – 8 x 300 zł = 2.400 zł.

Serio. Za to, że deweloper czekał z przeniesieniem własności kilka dni, powinieneś zapłacić karę umowną 2.400 zł.

.

Kara umowna ponoszona przez dewelopera – w praktyce

Może pomyślałeś teraz, że ryzyko że nie przyjdziesz na zawarcie umowy przyrzeczonej jest małe, więc nie musisz się obawiać tej kary. A przynajmniej zapis w umowie gwarantuje, że gdyby to deweloper nie stawił się w kancelarii notarialnej przez 8 dni, to też zapłaci 2.400 zł. Prawda? …no, to sprawdźmy.

Tak jak w poprzednim przykładzie, deweloper wyznaczył termin zawarcia umowy na 1 marca 2018 r. Jednak żaden przedstawiciel dewelopera nie przychodzi na zawarcie umowy przyrzeczonej. Okazuje się, że wszyscy w biurze dewelopera zapomnieli o Twojej umowie, i na dodatek nikt nie ma czasu, żeby przez najbliższy tydzień ją podpisać. Mimo Twoich protestów, nowy termin zostaje wyznaczony dopiero na 9 marca. Tym razem zawieracie umowę bez przeszkód.

Ile będzie wynosić kara?

Kary w ogóle nie będzie!

Z umowy wynika przecież, że kara należy się „w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywców”. A Ty nie odstąpiłeś od umowy deweloperskiej – więc nie możesz domagać się kary.

To inny zapis niż w przypadku kary, której mógł domagać się deweloper. W tamtym przypadku kara była należna po prostu za to, że Ty nie stawisz się w kancelarii notarialnej. Nie napisano nic o tym, że deweloper musi odstąpić od umowy.

Czyli niezależnie od tego, ile będzie wynosić opóźnienie dewelopera, nie będzie musiał płacić żadnej kary, o ile kiedyś wreszcie łaskawie się zjawi na zawarciu umowy przyrzeczonej.

Jak widzisz – zapis o karze umownej za opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej sformułowany został wyraźnie na korzyść dewelopera, mimo że kara za jeden dzień ustalona została na tym samym poziomie.

.

Czytaj uważnie umowę

Mam nadzieję, że na tym przykładzie udało mi się pokazać, jak bardzo trzeba być ostrożnym przy ocenie, czy jakiś zapis jest dla Ciebie – jako klienta – korzystny. Samo porównanie wysokości kar umownych nie przesądza jeszcze o tym, że Twoja sytuacja jest co najmniej tak dobra jak sytuacja dewelopera.

Zawsze w sytuacji gdy mowa o karach umownych dla obu stron umowy, porównuj nie tylko wysokość kar, ale również w jakich sytuacjach kary przysługują. Im bardziej postanowienia dotyczące kar dla dewelopera i jego klienta się różnią, tym bardziej prawdopodobne, że zapis faworyzuje dewelopera.

.

.

Podoba Ci się ten wpis? Udostępnij go swoim znajomym na Facebooku – może któremuś z nich też przyda się ta wiedza.

.

.

Save