We wpisie o Rezydencji Foksal pisałam o tym, że mieszkańcy luksusowego apartamentowca nie zgadzają się na to, by w budynku powstał lokal gastronomiczny, a także na oklejenie lokalu mało estetycznymi reklamami.

Ale czy ich zgoda lub jej brak ma jakiekolwiek znaczenie prawne?

.

1. Zgoda wspólnoty na prowadzenie restauracji w lokalu

Wspólnota mieszkaniowa Rezydencji Foksal to nie pierwsza wspólnota, która próbuje uzyskać wpływ na to, jaka działalność gospodarcza będzie prowadzona w lokalach mieszczących się w budynku. Przed Sądem Najwyższym rozpatrywano już sprawę ważności uchwały, w której wspólnota zakazała „powstania restauracji” w lokalu (1).

Orzeczenie Sądu było niekorzystne dla mieszkańców – Sąd stwierdził, że wspólnota nie może decydować o tym, czy i jaką działalność gospodarczą prowadzi w swoim lokalu jej właściciel (albo jaką działalność będzie prowadził jego najemca). Dlaczego? Ponieważ wspólnota może decydować jedynie o tym, co się dzieje z częściami wspólnymi nieruchomości, a nie jak poszczególni właściciele wykorzystują swoje lokale.

Jako członek wspólnoty mieszkaniowej nie będziesz więc miał wpływu na to, jakie sklepy, biura czy zakłady będą mieścić się w Twoim budynku. Jeśli uważasz, że to dla Ciebie niekorzystne, pomyśl o tym, że ta zasada działa w dwie strony – nikt z Twoich sąsiadów nie będzie też decydował o tym, co możesz robić w swoim mieszkaniu czy lokalu biurowym (przynajmniej dopóki nie naruszasz praw innych osób np. do wypoczynku).

.

2. Zgoda wspólnoty na wykorzystanie części wspólnych na montaż

Jeżeli właściciel lokalu chce wprowadzać zmiany w częściach wspólnych budynku, powinien uzyskać na to zgodę wspólnoty. Może to dotyczyć np. zrobienia dodatkowego wejścia do lokalu bezpośrednio od ulicy.

Jeśli wspólnota takiej zgody nie wyrazi, to może to uniemożliwić prowadzenie w lokalu danego typu działalności (np. ze względów sanitarnych nie będzie można prowadzić sklepu mięsnego, jeśli nie będzie w nim odpowiedniej wentylacji albo wejście nie będzie dostosowane dla potrzeb osób niepełnosprawnych). Dlatego zdarza się, że brak zgody wspólnoty na ingerencję w części wspólne to tylko pretekst i wynika nie z tego, że taka ingerencja jest niekorzystna dla nieruchomości, ale z niechęci mieszkańców do powstania w lokalu danego rodzaju sklepu czy zakładu.

.

3. Zgoda wspólnoty na prowadzenie restauracji na częściach wspólnych

Z kolei jeżeli właściciel lokalu chciałby prowadzić działalność gospodarczą na części wspólnej nieruchomości (np. zrobić ogródek letni dla klientów swojej restauracji na trawniku przed budynkiem), wymagana będzie zgoda wspólnoty.

.

4. Zgoda wspólnoty na zamontowanie / naklejenie szyldu albo reklamy

Montaż reklamy albo szyldu to temat-rzeka i każdy przypadek powinno się oceniać indywidualnie. Wynika to z tego, że z przepisów nie do końca wynika, czy dane części budynku (np. okno, balkon) są częściami wspólnymi nieruchomości czy częścią lokalu, a na ile wymagana jest zgoda wspólnoty (lub tylko zarządu wspólnoty) na powieszenie reklamy czy szyldu (a nawet zwykłej kartki z napisem „promocja”) na elewacji, jeżeli nie powoduje to uszkodzenia ściany.

Być może kiedyś doczekamy się jaśniejszych przepisów, i orzeczenia sądów nie będą się aż tak bardzo różnić w tym zakresie.

.

Wiesz już, jak wygląda kwestia wpływu wspólnoty na to, jakie sklepy i biura powstają w budynku (i jak będą wyglądały z zewnątrz). A co w takim razie z deklaracjami dewelopera, że w budynku będą funkcjonować takie a nie inne lokale, albo że lokale w budynku będą odpowiednio eleganckie? Czy deweloper ma rzeczywisty wpływ na to, jaka działalność będzie prowadzona w lokalach usługowych? O tym w następnym odcinku 🙂

A na zdjęciu widzisz szczeciński odpowiednik sporu o mało prestiżowy wygląd witryn w prestiżowej okolicy, czyli okna sklepu Biedronka w odrestaurowanej kamienicy na deptaku Bogusława (który przynajmniej w teorii ma być eleganckim centrum Szczecina i wizytówką miasta). Ostatnio dużo wysiłku włożyło w to, by wszystkie lokale dostosowały swój wygląd zewnętrzny do charakteru miejsca (np. po wielkich bojach ujednolicono wygląd ogródków lokali gastronomicznych), więc zalepienie całych okien reklamami Biedronki w krzykliwych kolorach wywołało małą burzę. W tym wypadku prawdopodobnie spór zostanie rozwiązany polubownie, bo właściciel dyskontu wstępnie zadeklarował, że „zewnętrzny wystrój placówki zostanie zmieniony w sposób, który będzie lepiej odpowiadał warunkom panującym w tym miejscu i oczekiwaniom mieszkańców Szczecina” (2).

.

.
(1) wyrok Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2008 r. sygn. akt IV CSK 393/07
(2) cytat za artykułem http://www.gs24.pl/wiadomosci/szczecin/art/9036792,biedronka-na-deptaku-kapituluje-znikna-krzykliwe-witryny,id,t.html

Save

Otagowane jako: kupno lokalu użytkowego, lokal gastronomiczny, nieruchomość wspólna, reklama, Rezydencja Foksal, zanim podpiszesz umowę, zwróć uwagę