Załóżmy, że po tym jak podpisałeś umowę deweloperską wszystko poszło idealnie. Inwestycję zrealizowano, wszystkie pozwolenia są, a deweloper przekazał Ci już mieszkanie i wygląda ono dokładnie tak, jak powinno. Następuje bardzo miły moment – podpisujesz umowę, dzięki której staniesz się właścicielem mieszkania (albo garażu czy innego lokalu).
Potocznie umowa, na mocy której deweloper przenosi własność mieszkania (lokalu) na kupującego nazywana jest „umową przyrzeczoną” albo „umową ostateczną”. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Treść umowy przyrzeczonej jest silnie powiązana z treścią umowy deweloperskiej lub realizatorskiej..
.
Dzięki tej umowie następuje:
- ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla mieszkania osobnej księgi wieczystej, dzięki czemu staje się ono bytem prawnym niezależnym od reszty nieruchomości (gruntu i budynku),
- przypisanie mieszkaniu odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej (gruncie i budynku) – dzięki czemu staniesz się ich współwłaścicielem i będziesz mógł współdecydować o ich losach,
- przeniesienie własności mieszkania na Ciebie.
Jeśli kupujesz lokal z kredytu, to podczas zawierania umowy będziesz prawdopodobnie ustanawiał hipotekę na rzecz banku (chociaż można to też zrobić później).
.
W ten sposób Twoja przygoda z deweloperem dobiega końca, chociaż postanowienia umów, które zawarłeś z deweloperem, będą cały czas oddziaływać na Twoją sytuację. W jaki sposób? Zależy od treści umowy i tego, na co wyraziłeś w niej zgodę. Chodzi przede wszystkim o to, w jaki sposób Ty i Twoi sąsiedzi (a nawet osoby zupełnie obce) będziecie korzystać z całego budynku i gruntu – np. kto gdzie będzie parkował, czyje dzieci będą bawiły się na placu zabaw, i kto będzie korzystał z ogrodu.
.
Czy to oznacza, że to już wszystkie umowy, które możesz podpisać z deweloperem?
Jeszcze nie – następnym razem napiszę o dość nietypowej sytuacji, gdy kupujący zawiera pierwszą umowę z deweloperem już po tym, jak budynek został wybudowany.
{ 21 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Dzień dobry,
na wstępnie muszę pogratulować – fenomenalny blog! Znalazłem tu odpowiedź na wiele kwestii związanych z umową i do tego napisane zrozumiałym dla mnie językiem 🙂
Mam następujące pytanie – czy umowa przyrzeczona powinna zawierać prospekt informacyjny? Jest to dla mnie ważne z uwagi na koszty wypisów (im więcej stron – tym większe koszty). Kolejna kwestia, która mnie nurtuje to liczba wypisów – czy niezbędne są 3 sztuki (dla nabywcy, dewelopera i sądu), ewentualnie czwarty dla banku, czy potrzeba ich więcej?
Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedź i życzę wytrwałości w prowadzeniu bloga!
Bardzo dziękuję za takie miłe słowa. Mam nadzieję, że kolejne wpisy też będą pomocne 🙂
Do umowy przenoszącej własność już nie dołącza się prospektu informacyjnego ani wzoru umowy deweloperskiej.
Wypisy przesyłane są przez notariusza również do urzędu skarbowego, oraz urzędu gminy / miasta (wydział podatków i opłat lokalnych) i starostwa powiatowego / urzędu miasta (wydział geodezji). Za te wypisy płaci kupujący (chyba że deweloper też ponosi część kosztów, ale jeszcze nie spotkałam się z taką sytuacją).
Pozdrawiam!
Dzień dobry Pani Joanno
Już po raz kolejny odwiedziłem Pani blog I przyznam że wspierał mni przez całą „ścieżkę” zakupu nieruchomości.
Chciałbym się odnieść do zdania w tym atrykule:
” ..Treść umowy przyrzeczonej jest silnie powiązana z treścią umowy deweloperskiej lub realizatorskiej..”
W jakim stopniu postanowienia z umowy deweloperskiem mogą różnić się od przyżeczonej?
Czy śa może jakieś zdefiniowane granice zmienności lub zbiór treści, które muszą się pokrywać w obu przypadkach.
Jeśli zaineresowałby się Pani tematem, opiszę sytuację
Z gory dziękuję za odpowiedź
Pozdrawiam GS
Trudno krótko odpowiedzieć na Pana pytanie. W uproszczeniu – w umowie deweloperskiej opisane są różne zobowiązania obu stron, a z umowy przyrzeczonej powinno wynikać, że zobowiązania te zostały zrealizowane lub są realizowane w trakcie zawierania umowy przyrzeczonej.
Warto przed zawarciem umowy przejrzeć jej projekt i sprawdzić, czy nieruchomość wspólna faktycznie jest obciążona tylko takimi prawami, o jakich była mowa w umowie deweloperskiej. Albo – jeśli nabywca zobowiązał się udzielić deweloperowi pełnomocnictwo, to czy treść tego pełnomocnictwa nie zmieniła się.
Witam p. Joanno,
Bardzo ciekawy blog, ale mam takie pytanie. Czy deweloper może nie przekazać lokalu aktem pomimo umowy deweloperskiej? Oraz jakie ma to konsekwencje. Nie mówię tu o kwestiach związanych z upadkiem dewelopera, ale raczej z robieniem na złość, ze względu na to, że klient zażądał prawidłowo wykonanej umowy, a deweloper chciał się mówiąc kolokwialnie „wymigać” się z jej realizacji w 100%.
Może ciekawym tematem do bloga byłoby : Skuteczne egzekwowanie praw z umowy deweloperskiej oraz „sztuczki” deweloperów celem zniechęcenia skutecznie egzekwujących umowy klientów celem utrudnienia im życia.
Z góry dziękuję,
Pozdrawiam,
Marcin
Cieszę się, że blog się podoba.
W praktyce deweloper może odmówić podpisania umowy przenoszącej własność, albo po prostu nie przyjdzie na podpisanie aktu notarialnego. Z prawnego punktu widzenia nie ma jednak do tego prawa (oczywiście chodzi o sytuację, gdzie osoba kupująca mieszkanie spełniła wszystkie obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej).
W takim przypadku kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu pieniędzy (jeśli nie jest już zainteresowany danym mieszkaniem). Może też domagać się przeniesienia własności mieszkania przed sądem, a w przypadku wygrania sprawy brak zgody dewelopera nie ma już znaczenia.
„Skuteczne egzekwowanie praw z umowy deweloperskiej oraz „sztuczki” deweloperów celem zniechęcenia skutecznie egzekwujących umowy klientów celem utrudnienia im życia” to temat rzeka i powstałoby na pewno wiele wpisów na ten temat. Postaram się w najbliższej przyszłości chociaż trochę ten temat poruszyć, bo na pewno jest bardzo ważny.
Witam
Pani Joanno,
czy umowa przyrzeczona może być podpisywana u innego notariusza niż umowa deweloperska?
Z góry dziękuję za odpowiedź
Pozdrawiam
Tak, może.
Dzień dobry Pani Joanno! Bardzo dziękuję za liczne wpisy na blogu, pozwoliły mi one nieco zgłębić wiedzę na temat relacji klient- deweloper.
Mam pytanie odnośnie zawartego w umowie deweloperskiej terminu przeniesienia własności. Dostałem projekt umowy, w którym termin ten określony jest jako 6mscy od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie, maksymalnie do końca 2018 roku… Planowany termin zakończenia budowy to połowa roku 2017. Wydaje mi się to niepokojąco długim terminem. Co Pani sądzi na ten temat?
Owszem, taki termin jest dość długi. Zwykle 3 miesiące powinny wystarczyć.
Bardzo dziękuję za informację! Pozdrawiam serdecznie
umowa z dewoloperem została zawarta przy pierwszej wpłacie za mieszkanie przez mojego narzeczonego trzecia rata ostania została wpłacona już w małżeństwie czy ostateczna umowa u notariusza może być zawarta przez nas oboje jako małżeństwo.Prosze poradź gorąco dziękuję Irena
To zależy od sytuacji, np. czy wpłaty były z kredytu. Potrzebna jest też zgoda dewelopera, ale na ogół nie robią oni problemów. Najlepiej zapytać się notariusza, który będzie przygotowywał umowę ostateczną, bo on będzie dobrze znał Państwa sytuację.
Pani Joanno, proszę o pomoc!
Jesteśmy w trakcie zakupu nieruchomości od dewelopera. Termin zakończenia i westycji przesuwany był aneksami już trzykrotnie. Niemniej jednak, na 23.06 mamy umówionego notariusza, bo miał to być termin ostateczny. Jak się okazuje, budynek nie został jeszcze odebrany przez inspektorat. Co w takiej sytuacji możemy zrobić? Dodam, że umowa kredytowa została już podpisana.
Bardzo proszę o pomoc!
Pozdrawiam i dziękuję,
Marta
Dzień dobry,
takie porady są odpłatne, bo wymagają zapoznania się z dokumentacją i całą sytuacją prawną. Zapraszam do kontaktu z kancelarią!
Witam serdecznie,
Pani Joanno rozumiem ze zakupu nieruchomosci od dewelopera wiąże sie z 2 wizytami u notariusza. Przy umowie deweloperskiej koszty dzielone sa 50/50 a jak jest zatem przy umowe przyrzeczonej? Czy tez jest 50/50 i jakie to sa koszty mniej wiecej? Dziekuje i wracam do studiowania Pani postów 🙂
To kto ponosi koszty zawarcia umowy przyrzeczonej zależy od ustaleń między Panem a deweloperem. W praktyce te koszty deweloperzy przerzucają na klientów. Na klienta nie powinien być przerzucany koszt wypisów dla dewelopera ani koszty nie związane bezpośrednio z przeniesieniem własności lub ujawnieniem praw kupującego w księdze wieczystej – te koszty powinien ponosić deweloper.
Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości umowy (cena mieszkania, udziałów w garażowcu itp.) oraz stawek stosowanych przez notariusza – część notariuszy nie stosuje stawek maksymalnych. Z kolei opłata sądowa zależy od tego, ile wpisów w księdze wieczystej zostanie dokonanych (np. czy wpisywana jest hipoteka).
Pani Joanno,
czy w sytuacji kiedy razem z mężem jesteśmy wpisani w KW nieruchomości, jako składający roszczenie dot. wybudowania, wydzielenia i przeniesienia własności lokalu (chodzi o pół bliźniaka), to istnieje jeszcze ryzyko, że znajdzie się jakiś inny „chętny” na to mieszkanie? Dowiedziałam się, że deweloper ma długi m.in. u podwykonawców. Czy komornik dewelopera może zająć nasze mieszkanie również po przeniesieniu własności?
Bardzo proszę o odpowiedź,
Pozdrawiam, Monika
Po przeniesieniu własności nie odpowiadacie Państwo swoim majątkiem za długi dewelopera. Wyjątkiem byłaby sytuacja, gdyby na Państwa lokal „przeszła” hipoteka obciążająca nieruchomość, z której wyodrębniane będzie mieszkanie. Jeżeli taka hipoteka w tej chwili jest ustanowiona, to powinniście Państwo sprawdzić czy bank (czy inny podmiot) na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka wyraził zgodę na wyodrębnienie Państwa lokalu bez obciążenia hipotecznego.
Witam serdecznie,
w roku 2016 została podpisana między moją mamą a deweloperem Akt Notarialny przedwstępny, czyli w księgach rezerwujący i jest w niej zapis, paragraf, p. który mówi…
p. Nabywca partycypowała będzie w kosztach związanych z utrzymaniem Nieruchomości od Dnia Wydania Lokalu wraz z Pomieszczeniem Przynależnym
i Miejscem Parkingowym przez Dewelopera, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24.06.1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2015 roku, poz. 1892).
Partycypacji nie było…
następny punkt mówi…
p. Strony postanawiają, że zarząd Nieruchomością Wspólną, do czasu podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały o wyznaczeniu zarządcy, będzie sprawować odpłatnie (za cenę nieodbiegającą od cen rynkowych stosowanych dla inwestycji o tego typu standardzie i w podobnej lokalizacji nie wyższą niż 0,85 PLN za 1 m2) Deweloper lub wskazany przez Dewelopera uprawniony podmiot
i teraz ciekawostka, budynek (blok) został oddany 02.10.2017 i deweloper podsuwa mi z wsteczną datą pismo ” Oświadczenie nabywcy/przyjmującego lokal” z dniem w nagłówku 01.12.2017, że ja niżej podpisany i tak dalej i dalej że pokrywam wszelkie koszty utrzymania nieruchomości od dnia 02.10.2017, tj w szczególności do: sprzątania części wspólnych, wywozu śmieci, energii elektrycznej, wody ciepła…
i podaje cenę 6 zł za metr kwadratowy.
Jest, to tymczasowy zarządca, czyli deweloper, Nie została jeszcze wybrana przez Wspólnotę bloku/mieszkańców ostateczny Zarządca. Czy mogę się nie zgodzić na te dziwne 6 zł a zapłacić 0,89 zł za metr kwadratowy? Idąc literą prawa?
Pozdrawiam
Adam
0,85 zł / m2 odnosiło się do wynagrodzenia zarządcy nieruchomości.
6 zł / m2 to opłata za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej – w tych kosztach mieści się wynagrodzenie zarządcy, które nie powinno przekraczać 0,85 zł / m2.
Więc zasadniczo powinien Pan płacić te 6 zł / m2, ale może Pan żądać od dewelopera rozliczenia, jak ta kwota została ustalona. Kwota ta nie powinna być ustalona przez dewelopera dowolnie, tylko wynikać z rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, np. koszty energii elektrycznej, sprzątania, odśnieżania itp.