Poradnik UOKiK dla nabywców zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej

Joanna Marska-Romaniszyn    05 lutego 2014    7 komentarzy

Jak może słyszałeś, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ogłosił pierwszy Raport, w którym opisuje wyniki kontroli firm deweloperskich po wejściu w życie ustawy deweloperskiej. Raport możesz ściągnąć na swój komputer z tej strony.

.

Nie chcę jednak dzisiaj pisać o wynikach Raportu – bo zasługuje to z pewnością na osobny wpis, a może i kilka – ale o jednym z załączników do tego Raportu. Do Raportu bowiem dołączono wykaz postanowień w umowach, które Urząd uznał za rażąco niekorzystne dla konsumentów, a także Poradnik dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej.

Brzmi zachęcająco, ale obawiam się, że poradnik nie spełni swojej funkcji. Zawiera postanowienia często żywcem przepisane z ustawy deweloperskiej albo wyjaśnienia opisane językiem prawniczym, np. takie:

  • Wszelkie zmiany treści umowy deweloperskiej powinny następować za zgodą stron kontraktu. Ważne jest, aby zmiany te były konsekwencją okoliczności obiektywnie uzasadniających konieczność modyfikacji umowy i znajdowały podstawę w treści postanowień zawartej umowy.”
  • Jeżeli strony umowy deweloperskiej zdecydują się ją zgodnie rozwiązać — tzn. uznają, iż nie będą dalej związane jej postanowieniami i nie chcą zrealizować jej celu — w takiej sytuacji muszą przedstawić bankowi zgodne oświadczenie woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Na tej podstawie bank niezwłocznie wypłaca w nominalnej wysokości środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym.”
  • Udzielenie deweloperowi pełnomocnictwa do reprezentowania nabywcy w ramach realizacji prawa zarządu przyszłą nieruchomością może skutkować rzeczywistym pozbawieniem przyszłego właściciela możliwości decydowania o swoich prawach i obowiązkach. Co istotne, każde pełnomocnictwo udzielane deweloperowi, co do zasady powinno zostać wyodrębnione z treści wzorca umowy tak, aby nabywca mógł złożyć odrębny podpis pod umową i odrębny pod udzielanym przez siebie deweloperowi pełnomocnictwem.”.

Wydaje mi się, że ideą stworzenia tego poradnika było wyjaśnienie osobom, które chcą kupić mieszkanie u dewelopera, jakie mają prawa i obowiązki. Ale jeśli tworzy się specjalny poradnik przeznaczony dla osób, które na co dzień nie używają języka prawniczego, to powinno się jego treść dostosować do języka, którym posługują się takie osoby. W innym przypadku otrzymujemy poradnik, z którego co najwyżej skorzystają prawnicy, którzy na co dzień nie zajmują się umowami deweloperskimi, ale z jakiegoś powodu będą potrzebowali szybko się poduczyć w tej kwestii.

Mam nadzieję, że język, którego ja używam na blogu, jest jednak trochę bardziej zrozumiały

.

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Mateusz marzec 13, 2014 o 20:46

Witam uprzejmie,

Nie wiem czy komentarz do wpisu to dobrze miejsce na takie długie pytanie… ale cóż spróbuję 🙂

Na początku marca 2014 roku podpisałem umowę rezerwacyjną na zakup lokalu mieszkalnego z PRZEDSIĘBIORSTWEM BUDOWLANYM KONSTANTY STRUS. Rzeczona umowa stanowi, że terminie 30 dniu zobowiązuję się podpisać umowę deweloperską według załączonego wzoru. Przeanalizowałem wzór tej umowy pod kątem porad zawartych w publikacji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta pt. „Konsument na rynku deweloperskim” (o którym dowidziałem się z Pani bloga za co bardzo dziękuję 🙂 ) i powstał pewien problem o pomoc w rozwiązaniu którego, pragnę się do Pani zwrócić.

Raport w rozdziale „3.2.1.5. Postanowienia związane z zarządem nieruchomością wspólną” (strony 70-71) wskazuje, że Konstanty Strus PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWLANE KONSTANTY STRUS stosuje postanowienia, na podstawie których deweloper przyznaje sobie prawo do sprawowania zarządu, nie określając okresu przez jaki będzie wykonywał te czynności, ograniczając w ten sposób uprawnienia właścicielskie konsumentów, w zakresie decydowania o wyborze zarządcy. Postanowienia te zdaniem UOKiK kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy, czyli noszą znamiona klauzuli abuzywnej w rozumieniu art. 385(1) § 1 k.c. Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta informuje także we wskazanym raporcie, że skierował do deweloperów wezwania do eliminacji zakwestionowanych postanowień z obrotu konsumenckiego. Przytoczony przykład brzmiał „Sprzedawca zobowiązuje się prowadzić odpłatnie na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, zarządzenie budynkami. Nabywca, podpisując niniejszą umowę, upoważnia Sprzedawcę do powyższych czynności.(…)”

We wzorze umowy deweloperskiej, którą otrzymałem do firmy STRUS znajduje się paragraf 10. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ o treści: „Sprzedający zobowiązują się prowadzić odpłatnie na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, zarządzanie budynkiem. Nabywca, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedających do powyższych czynności. W imieniu Sprzedających zarządzanie budynkiem będzie prowadzone przez Hannę Strus, prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą Administracja i Zarządzanie Nieruchomościami Hanna Strus.” W mojej opinii zapis ten jest bardzo podobny do zapisu zacytowanego przez UOKiK w raporcie, czyli także nosi znamiona klauzuli abuzywnej, ponieważ nie określa czasu przez jaki deweloper będzie wykonywał te czynności.
Poinformowałem firmę STRUS, że znalazłem w ich wzorze umowy deweloperskiej zapis który jest wymieniony w raporcie UOKiK jako noszący znamiona klauzuli niedozwolonej. Firma STRUS odpowiedziała, że w innych swoich umowach wpisywała datę do której będzie sprawowany zarząd i że wówczas UOKiK wystąpił do nich z wnioskiem o usunięcie takiego zapis. W związku z tym, jak twierdzi firma STRUS, usunęli zapis z datą, ale okazuje się że nadal zapis jest niewłaściwy. Firma STRUS zapytała mnie zatem jaki zapis proponuje wprowadzić do umowy deweloperskiej tak aby prawidłowo i zgodnie z przepisami regulował kwestię zarządu nieruchomością do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej i podjęcia przez nią decyzji w tym zakresie.

W związku z powyższym zwracam się z uprzejmym zapytaniem w jaki sposób można by opisać w umowie deweloperskiej kwestię zarządu nieruchomością? Nie jestem prawnikiem, więc nie wiem jak najlepiej to ująć ale wydaje mi, się że jeśliś nie można określić dokładnej daty do której ma trwać moje upoważnienie do zarządzania budynkiem, to można chyba określić do jakiego zdarzenia w przyszłości powinno ono trwać. Tym zdarzeniem jest moim zdaniem powstanie wspólnoty mieszkaniowej, która to podejmie w imieniu właścicieli mieszkań decyzję co do wyboru firmy zarządzającej budynkiem. Nie wiem czy dobrze myślę, ale tylko coś takiego przyszło mi do głowy. Byłbym bardzo wdzięczny za pomoc w tej sprawie.

Pozdrawiam,
Mateusz

Odpowiedz

Joanna Marska marzec 13, 2014 o 21:13

Panie Mateuszu, czy zacytowany przez Pana zapis z umowy dotyczy zarządu nieruchomością przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej (= zanim zostanie wyodrębniony i sprzedany pierwszy lokal) czy po powstaniu wspólnoty?
Tytuł paragrafu by sugerował, że chodzi o czas po powstaniu wspólnoty, natomiast Pan chyba pisze o czasie przed powstaniem wspólnoty.

Odpowiedz

Mateusz marzec 13, 2014 o 22:47

No właśnie problem polega chyba też na tym że właściwie to nie wiem jakiego okresu dotyczy ten paragraf…
Bo rozumiem, że jest oczywiste, że deweloper zarządza nieruchomością do czasu podpisania umów sprzedaży lokali, bo wtedy należy cała do niego, prawda? Czyli faktycznie musi chodzić o okres po sprzedaży lokali. W takim razie mój pomysł ze zmianą zapisu jest bez sensu…
Ja chciałbym aby wprowadzić do umowy deweloperskiej taki zapis, który nie dawałby deweloperowi (czy powiązanej z nim firmie) mojego upoważnienie do zarządzania nieruchomością wspólną bezterminowo, czyli do końca świata 🙂 Ale rozumiem, też że ze względów praktycznych zapewne przez jakiś krótki czas, ktoś musi zarządzać zanim wspólnota faktycznie (a nie tylko formalnie) zacznie działać i podejmować decyzję.

Odpowiedz

Joanna Marska marzec 16, 2014 o 09:06

Bardzo dobrze Pan zrozumiał, gdzie tkwi problem 🙂
Deweloper (albo działający w jego imieniu podmiot) zajmuje się nieruchomością wspólną w czasie gdy jest właścicielem nieruchomości – to oczywiste. Po wyodrębnieniu pierwszego lokalu powstaje wspólnota i wtedy deweloper nie jest już uprawniony do zarządzania częściami wspólnymi – dlatego należy wybrać podmiot, który będzie się tym zarządzaniem zajmować. Tym podmiotem może być znowu deweloper, jego spółka celowa czy podmiot zupełnie z nim niezwiązany – to już zależy od tego, co zostanie postanowione przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Później członkowie wspólnoty mogą zmienić sposób zarządu; od początku jednak jakiś podmiot może sprawować zarząd.
Może powinno się dopisać w Pana umowie, że zarząd będzie sprawowany przez sprzedającego do czasu pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedz

Mateusz marzec 16, 2014 o 21:08

Dziękuję bardzo za odpowiedź i jasne przedstawienie zagadnienia. Może faktycznie wystarczy dopisać w umowie, że „do czasu pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej”. Chociaż w sumie po przeczytaniu „Ustawy o własności lokali” wydaj mi się, że skoro „zmiana (…) sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza” (art. 18, pkt 2a) to znaczy, że nawet jak tego nie dopiszemy tego w umowie to z samej ustawy wynika, że można to zmienić właśnie nawet na pierwszym zebraniu. Czy dobrze rozumiem ten przepis ustawy?

Odpowiedz

Joanna Marska marzec 17, 2014 o 19:44

Panie Mateuszu, ja też uważam że taki zapis jak we wzorze Pańskiej umowy nie wyklucza zmiany sposobu zarządu w dowolnej chwili, ale myślę że UOKiK „dmucha na zimne” i stara się usunąć niejasności. Prawdopodobnie dlatego, że w przypadku gdy nie do końca wiadomo jak należy interpretować postanowienie umowy, strona umowy o silniejszej pozycji (deweloper) często narzuca swoją interpretację.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Łukasz marzec 15, 2016 o 23:28

Witam,

Mam pytanie do Pana Mateusza jak zakończyła się sprawa z zapisami do umowy z Deweloperem Konstatny Strus? Czy omawiane zapisy zostały wprowadzone ?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: