Kara umowna za niestawiennictwo na umowie przyrzeczonej – skąd to się bierze?

Joanna Marska-Romaniszyn    24 sierpnia 2016    2 komentarze

Często gdy mowa o karach umownych narzucanych klientom w umowach deweloperskich, padają sugestie, że kary takie są za byle co i pełnią jedynie rolę dodatkowego źródła zysków dewelopera.
Chciałam dzisiaj opisać ten temat „od kuchni” – skąd w niektórych przypadkach bierze się pomysł na wprowadzenie takich kar do umowy, a konkretnie kary nakładanej na klienta w przypadku gdy nie przyszedł na zawarcie umowy przyrzeczonej (czyli przenoszącej własność lokalu na klienta).

.
Dość powszechna jest opinia, że to deweloperzy „migają się” od zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast ich klienci wypatrują jak przysłowiowa kania dżdżu dnia, w którym wreszcie będą mogli podpisać akt notarialny przenoszący własność.

Z doświadczenia wiem, że niekoniecznie tak to wygląda. Chociaż może Cię to zaskakiwać, to jednak nie wszystkim zależy na tym, żeby stać się jak najszybciej właścicielem mieszkania. Dla niektórych osób znacznie ważniejsze jest to, że doszło już do przekazania kluczy i że są już w posiadaniu swojego mieszkania; zawarcie umowy przyrzeczonej uznają za mało istotną formalność, w dodatku kosztowną i czasochłonną.

.
Czasami na podpisanie umowy przyrzeczonej nie chcą przyjść niedoszli współwłaściciele, którzy się ze sobą pokłócili – np. para narzeczonych rozstała się i nie chce już mieszkać razem (oczywiście nieprzyjście do kancelarii notarialnej w żaden sposób tej sytuacji nie rozwiązuje, ale gdy emocję biorą górę, mało kto zastanawia się nad prawnymi skutkami swojego postępowania).

Zdarza się też, że przeniesienia własności unikają osoby, które wpadły w tarapaty finansowe i nie chcą być formalnie właścicielami nieruchomości, bo boją się, że w takim wypadku mieszkanie byłoby szybko zlicytowane.

Bardzo prozaicznym powodem niestawiennictwa klienta w kancelarii notarialnej jest też konieczność zapłacenia po zawarciu umowy sporych opłat notarialnych i sądowych. Zdarza się, że zakup, wykończenie i wyposażenie nowego lokum pochłania większe kwoty niż kupujący wcześniej zakładał, a żal mu wysupłać ostatnie oszczędności na wynagrodzenie notariusza i opłaty dla sądu (tu znowu występuje błędne przekonanie, że szkoda wydać pieniądze tylko po to, by „dostać papier”).

Niekiedy klienci nie przychodzą do kancelarii notarialnej, bo najzwyczajniej w świecie zapomnieli, mieli ważniejsze czy przyjemniejsze rzeczy na głowie, nie dali rady dotrzeć na czas, nie chciało im się (!) itp.

.
Pół biedy, gdy klient wcześniej zawiadomi dewelopera, że nie przyjdzie na akt notarialny. Często jednak kończy się tak, że klient po prostu nie przychodzi do kancelarii notarialnej, albo informuje w ostatniej chwili o swojej nieobecności.

Z punktu widzenia pracowników dewelopera po prostu marnowanie ich czasu i pracy. Któryś z pracowników musi przecież przygotować dokumentację techniczną i księgową, uzgodnić z notariuszem treść umowy, a potem pojawić się w kancelarii notarialnej, by uczestniczyć w zawarciu umowy (zwykle zajmuje się tym kilku pracowników). Mogą oni być najzwyczajniej w świecie rozgoryczeni, że klient nie był lojalny i nie uprzedził z odpowiednim wyprzedzeniem o tym, że nie chce podpisać umowy, mimo że wiedział o tym już dużo wcześniej, albo że powód niestawiennictwa był błahy.

.
Pracownicy firmy deweloperskiej, którzy reprezentują dewelopera podczas umowy przyrzeczonej i zajmują się przygotowaniem dokumentów (najczęstszej prawnicy i pracownicy działu obsługi klientów), zwykle uczestniczą również w ustalaniu treści wzorów umów, np. deweloperskich. Jeśli taki pracownik ma świeżo w pamięci dzień, kiedy po raz kolejny stracił sporo czasu na przygotowanie dokumentów, przyjazd do kancelarii notarialnej (korki!) i bezowocne czekanie na klienta, to zaraz mu przyjdzie do głowy pomysł, by w umowie pojawiły się zapisy dyscyplinujące klientów.

Oczywiście z punktu widzenia firmy deweloperskiej brak przeniesienia własności mieszkania powoduje jeszcze inne niż frustracja pracowników negatywne skutki, często trudne do oszacowania (np. podejrzliwe pytania ze strony banku, dlaczego deweloper tak długo nie zakończył procesu sprzedaży). Ale prawdopodobieństwo pojawienia się takiej kary umownej w umowie deweloperskiej będzie na pewno większe, jeśli osoby tworzące treść wzoru umowy mają już złe doświadczenia z klientami, którzy nie przychodzą bez powodu na podpisanie umowy przyrzeczonej.

.
Rzadko pamiętamy jako konsumenci o tym, że decyzje o konkretnych zapisach w umowie podejmują nie podmioty gospodarcze a konkretni ludzie – nieraz pod wpływem negatywnych emocji. To samo zresztą odnosi się do podejmowania decyzji o usunięciu usterek, uznaniu reklamacji, udzieleniu rabatu, wyrażeniu zgody na zmianę terminu wpłaty kolejnej raty, nałożeniu kary umownej czy rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Niestety zaskakująco wiele osób ma tendencje do traktowania pracowników – zwłaszcza dużych firm – przedmiotowo, nieszanowania ich czasu i wykonanej pracy.

.
Zdradzę Ci sekret – prawnicy mieliby o wiele, wiele mnie pracy (zwłaszcza jeśli chodzi o sprawy sądowe), gdyby ludzie byli po prostu dla siebie milsi, a przynajmniej byli w stosunku do siebie bardziej lojalni.
I dlatego jako prawniczka mam teraz dylemat, czy zakończyć ten wpis słowami „Bądźmy dla siebie milsi” 🙂
.
.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Wojciech Rudzki Sierpień 24, 2016 o 18:05

No cóż, jak zwykle punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Prawnicy reprezentujący przedsiębiorców w relacjach z konsumentami balansują po bardzo cienkiej linie, zachowanie względnej równowagi wymaga sporo doświadczenia 🙂

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Sierpień 24, 2016 o 19:25

Zgadzam się 🙂

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: