Gdy deweloper deklaruje, jakie sklepy będą w budynku

Joanna Marska-Romaniszyn    21 grudnia 2015    Komentarze (0)

deklaracje dewelopera co do lokali usługowych

Dzisiaj dziecko wyjątkowo pozwoliło mi zająć się blogiem 🙂 więc skończę wątek o deklaracjach dewelopera co do rodzaju sklepów i zakładów, które będą mieścić się w budynku.

Deweloperzy często deklarują, że we wznoszonym budynku będą mieściły się atrakcyjne sklepy i zakłady, dzięki czemu nie będziesz musiał biegać na drugi koniec osiedla, żeby kupić mleko albo zaprowadzić chore dziecko do lekarza, albo że będą to sklepy zwiększające prestiż inwestycji. Ale czy deweloper naprawdę ma wpływ na to, jaka działalność będzie prowadzona w lokalach użytkowych?

.

Może zacznijmy od tego, skąd deweloper w ogóle wie o tym, jaka działalność będzie prowadzona w lokalach.

W niektórych przypadkach mógł już podpisać umowy przedwstępne z zainteresowanymi firmami, stąd też wie, jakie są ich plany. Ale jak to bywa z umową przedwstępną – może ona nie dojść do skutku.

Może być też tak, że deweloper po prostu uważa, że dany lokal świetnie by się nadawał na prowadzenie danego rodzaju działalności. Na przykład buduje luksusowe osiedle w prestiżowej lokalizacji, a cena metra kwadratowego mieszkania (a raczej „penthausu”, „loftu” czy ewentualnie „apartamentu”) przyprawia o zawrót głowy, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę jak duże są to lokale. Logiczne się wydaje, że skoro na zakup takiego mieszkania mogą pozwolić sobie tylko bardzo zamożne osoby, to w lokalach użytkowych w takim budynku prowadzona będzie działalność dostosowana do wymagań takich klientów. Dlatego deweloper może deklarować w swoich materiałach reklamowych, że w budynku będą mieścić się luksusowe (i bardzo drogie) sklepy, restauracje, butiki itp., a nie dajmy na to McDonald’s czy Żabka. Wcale nie jest jednak powiedziane, że faktycznie firmy prowadzące „luksusową” działalność będą zainteresowane. Za to może okaże się, że nawet najbogatsi lubią się regularnie posilać fast-foodami, i McDonald’s będzie bardzo zainteresowany otwarciem w tym miejscu swojego lokalu. Pytanie brzmi – czy deweloper dogada się z McDonald’s, czy też odrzuci jego ofertę i będzie dalej czekał, aż uda się sprzedać czy wynająć lokal firmie prowadzącej bardziej prestiżowy lokal.

.

A czy deweloper może zagwarantować, jaka działalność będzie prowadzona w lokalu?

Jeśli deweloper będzie sprzedawać lokale użytkowe, to tak naprawdę jego wpływ na to, co się w lokalach będzie znajdować, jest ograniczony. Przecież nawet jeśli lokal kupi Wojciech Modest Amaro, to nie masz gwarancji, że otworzy tam wykwintną restaurację, a nie bar z rodzaju „Wódka i piwo za 3 złote a do tego śledzik gratis”. Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku słynnego już lumpeksu w luksusowej rezydencji (więcej na ten temat przeczytasz tutaj).

Jest też inna możliwość. Wspomniany pan Amaro faktycznie otworzy restaurację godną gwiazdek Michelina, ale zamknie ją po trzech miesiącach i lokal sprzeda komuś, kto uruchomi tam „Najtańszy kebab w mieście 24h na dobę”.

Oczywiście teoretycznie deweloper ma pewne możliwości wymuszenia na nabywcy lokalu, by prowadził określoną działalność. Na przykład w umowie sprzedaży kupujący zobowiąże się pod groźbą zapłaty bardzo wysokiej kary, że przez 10 lat będzie w lokalu prowadził gabinet lekarski, albo że nie będzie tam prowadził działalności gastronomicznej. Ale to nie znaczy, że właściciel lokalu dochowa zobowiązania – po prostu  najwyżej zapłaci karę (deweloperowi, nie Tobie!).

Jeśli deweloper ma zamiar wynajmować lokale, to ma dużo większy wpływ na to, co będzie się w nich mieścić. Ale to nie znaczy, że Ty jako właściciel mieszkania będziesz mógł skutecznie sprzeciwić się, gdy deweloper – na przykład nie mogąc znaleźć odpowiednio „prestiżowego” najemcy – wynajmie lokal pierwszemu lepszemu podmiotowi, który zgodzi się zapłacić czynsz.

Wyjątkiem byłaby sytuacja, gdyby deweloper zobowiązał się wyraźnie wobec Ciebie, że będzie sprzedawał czy wynajmował swoje lokale wyłącznie określonemu podmiotowi czy grupie podmiotów, albo że będzie tam prowadzony określony rodzaj działalności. W dodatku takie zobowiązanie musiałoby być bardzo precyzyjnie sformułowane – bo już zapis w rodzaju „deweloper zobowiązuje się, że lokale użytkowe będzie wynajmował wyłącznie prestiżowym firmom” jest niejednoznaczne. Na przykład czy McDonald’s Corporation jest firmą prestiżową? Gdybyśmy zapytali jej przedstawiciela, pewnie by powiedział, że tak – jest znana na całym świecie, swoje lokale nazywa „restauracjami”, stosuje w nich określone standardy jakości itd.

Tego typu zobowiązania pojawiają się niekiedy w umowach zawieranych przez deweloperów i przedsiębiorców, którzy kupują czy wynajmują lokal użytkowy. Na przykład deweloper wynajmuje lokal fryzjerowi, i w umowie znajdują się zapisy, które mają gwarantować że w budynku nie otworzy się konkurencyjny salon fryzjerski. Nie spotkałam się jednak z takim zobowiązaniem dewelopera w umowie zawieranej z nabywcą mieszkania.

.

Dlatego zamiast wierzyć w deklaracje, dowiedz się, co faktycznie może się w lokalach mieścić:

  • upewnij się u dewelopera, na czym opiera swoje deklaracje, że w danym lokalu będzie prowadzona konkretna działalność: czy zawarł już umowę z jakąś firma, czy po prostu wydaje mu się, że takie firmy się zjawią.
  • sprawdź zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
  • poproś dewelopera o informację, jakie wymagania techniczne spełniają oferowane przez niego lokale użytkowe (np. czy faktycznie będzie można w nich otworzyć lokal gastronomiczny albo gabinet lekarski).

Pamiętaj jednak, że nawet jeśli lokal w danej chwili nie nadaje się np. na lokal gastronomiczny, to nie jest wykluczone, że zostanie do tego celu dostosowany przez właściciela. Może to wymagać to w jakimś zakresie zgody wspólnoty, ale nawet brak takiej zgody nie jest ostateczną przeszkodą (jeśli sąd przyzna rację właścicielowi lokalu, a nie wspólnocie). Co do zasady jednak wspólnota nie ma wpływu na rodzaj działalności prowadzony w „prywatnym” lokalu (pisałam o tym tutaj).

.

.

Save

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: