Deweloper mnie oszukał

Joanna Marska-Romaniszyn    22 listopada 2013    6 komentarzy

Jeśli śledzisz komentarze na blogu, to może zwróciłeś uwagę na komentarze do tego wpisu, gdzie z mec. Sawińskim zastanawialiśmy się, dlaczego tak mało osób przed podpisaniem umowy deweloperskiej (czy każdej innej umowy, która może mieć poważne skutki finansowe) poprosiło prawnika o ocenę tej umowy pod względem prawnym (czyli o tzw. opinię prawną).

Wydawało się nam dziwne, że klienci dewelopera ryzykują utratą kilkuset tysięcy złotych (a przecież ta kwota często stanowi cały ich majątek!) a szkoda im wydać kilkaset złotych na konsultacje z radcą prawnym lub adwokatem.

Podejrzewam że każdy prawnik by się zgodził, że takie postępowanie osób zawierających umowy deweloperskie jest – delikatnie mówiąc – lekkomyślne. Każdy z nas miał klienta, który by mógł uniknąć olbrzymich kłopotów, gdyby tylko zadał sobie trud i przeczytał dokładnie daną umowę przed jej podpisaniem, zastanowił się, czego nie rozumie, a wszystkie swoje wątpliwości omówił z prawnikiem.

 

Skąd więc bierze się to lekkomyślne zachowanie?

Powszechna opinia jest taka, że obywatele nie korzystają z pomocy prawnej ze względu na jej rzekomo niebotyczne koszty. Ale z badań (np. tych) wynika, że prawdziwym powodem jest to, że mało kto odczuwa potrzebę uzyskania porady prawnej. Na zbyt wysokie koszt pomocy prawnej wskazuje tylko 1-2% (!!!) badanych.

Można więc uznać, że klienci dewelopera nie uzgadniają z prawnikiem zapisów umowy przed jej podpisaniem, ponieważ nie odczuwają takiej potrzeby. Ale tu znowu każdy prawnik złapie się za głowę: „Jak to ludzie nie odczuwają potrzeby?! Mają zapłacić jakiejś firmie kilkaset tysięcy złotych za dziurę w ziemi i nie odczuwają potrzeby zrozumienia zapisów umowy?!”

Zaczęłam się zastanawiać, skąd to się bierze…

 

Moja pierwsza myśl była taka, klienci dewelopera po prostu nie wiedzą, co by mogli zyskać, gdyby poszli do prawnika i uzyskali opinię prawną na temat treści umowy przed jej podpisaniem. I że wielkie w tym nasze, prawników, niedopatrzenie, że nie informujemy dokładnie o tym, po co komuś w ogóle są potrzebne nasze usługi. Że nie uświadamiamy społeczeństwa, np. że (wbrew temu, co się wielu osobom wydaje) umowa wywołuje nie tylko te skutki, które są w tej umowie opisane, ale także te, które wynikają z przepisów – więc nie wystarczy przeczytać umowę, by wiedzieć, jakie wywoła skutki.

 

A wczoraj mnie olśniło.

Ja i inni prawnicy uważamy, że każda umowa powinna być dokładnie przeanalizowana przed podpisaniem, ponieważ – jak wspomniałam – znamy wiele przypadków osób, które poniosły przykre konsekwencji braku czytania umów i niezrozumienia ich treści. Ja na przykład znam kilka osób, które zobowiązały się w umowach (nie chodziło akurat o umowy deweloperskie), że zapłacą innej osobie karę (100.000-500.000 zł, w zależności od przypadku) jeśli nie wywiążą się z umowy, np. spóźnią się o jeden dzień ze zrobieniem czegoś. I nie byli to wcale żadni milionerzy, tylko „przeciętni Kowalscy”, których największych majątkiem było 3-pokojowe mieszkanie kupione na kredyt. Osoby te nie miały pojęcia o istnieniu zapisu o tak wysokich karach  w swoich umowach, ponieważ najzwyczajniej w świecie nie przeczytały umów przed podpisaniem. Szokującego dla nich odkrycia dokonywały np. w momencie, gdy dostawały wezwanie do zapłaty.

 

Ale czy Ty znasz wiele osób, które poniosły przykre konsekwencje przez to, że nie przeczytały umowy przed jej podpisaniem albo nie zrozumiały jej zapisów? Prawdopodobnie nie. Może znasz jedną taką osobę, może w ogóle żadnej. Czy często zdarza Ci się czytać w gazecie albo w internecie artykuł na ten temat? Chyba nie.

Ale za to pewnie znasz kilka osób, które zostały oszukane przez dużą firmę (może operatora komórkowego, czy to dewelopera, może bank) dzięki „kruczkom prawnym”. A na pewno słyszałeś o wielu takich osobach, czytałeś o nich w prasie, widziałeś reportaże na ich temat w telewizji.

 

Skąd ta różnica?

Ponieważ jeśli ktoś poniesie konsekwencje swojej lekkomyślności, to dużo łatwiej mu powiedzieć, że to nie jego wina, tylko wina kogoś innego. Łatwiej powiedzieć „Bank mnie oszukał, bo jak zawierałem umowę, to mi nie powiedzieli, że aż tyle mam płacić” – niż przyznać, że się nie przeczytało dokładnie umowy przed podpisaniem (tak wiem, ta umowa pewnie liczyła kilkanaście stron, była zadrukowana drobnym maczkiem i napisana takim językiem, że chyba tylko analityk bankowy by zrozumiał, o co chodzi).

Trudno jest przyznać się komuś: „Wiesz, jakbym wiedział, że będę musiał płacić tyle pieniędzy za naprawę tej drogi przed moim blokiem, mimo że nawet nie mam samochodu, to bym nigdy tam nie kupił mieszkania. Ale nie wiedziałem, że tak funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe i nie przyszło mi do głowy, żeby zapytać się o to jakiegoś prawnika.”

Dużo łatwiej jest powiedzieć: „Deweloper mnie oszukał, nic nie mówił, że będę musiał płacić za tą cholerną drogę mimo że z niej w ogóle nie korzystam. W umowie też nic na ten temat nie było! A notariusz też pewnie jest z deweloperem w zmowie, bo też mi tego nie powiedział”.

Myślę, że wielu osobom jest również po prostu wstyd, że dały ktoś wykorzystał ich niewiedzę, i nie mają ochoty na rozmowę na ten temat.

 

Tymczasem prawda jest taka, że oprócz przypadków, gdy deweloper rzeczywiście z góry planuje Ciebie oszukać albo przynajmniej wykorzystać swoją dominującą pozycję, wiele jest sytuacji, gdy możesz sobie po prostu nie zdawać konsekwencji zawarcia umowy (np. co do wyrażenia zgody na coś w umowie – pisałam o tym tutaj). Potem możesz być zawiedziony, że kupione mieszkanie w ogóle nie spełnia warunków, na których Ci zależało – chociaż w świetle zapisów umowy wszystko się zgadza.

Powszechna jest też w naszym społeczeństwie niewiedza na temat tego, jak funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Wiele osób pyta mnie np. już po tym jak stało się właścicielami mieszkania (!) jakie właściwie mają w związku z tym prawa i obowiązki dotyczące nieruchomości wspólnej. Ponieważ nikt wcześniej nie uświadomił im, że coś takiego jak nieruchomość wspólna w ogóle istnieje, a nawet jeśli spotkali się z tym określeniem (choćby wcześniej, w umowie deweloperskiej), to nie zastanawiali się dokładnie co to takiego. Być może gdyby ktoś wcześniej im wytłumaczył jak będzie wyglądało funkcjonowanie ich wspólnoty, to by nie kupili mieszkania w takim miejscu.

 

Jestem ciekawa, czy Ty masz może jakieś przemyślenia na temat tego, dlaczego tak wiele osób podpisuje umowy deweloperskie „w ciemno”.

 

{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Maciej Sawiński Listopad 23, 2013 o 16:07

Moim zdaniem poruszyła Pani Mecenas dwa oddzielne, choć równie ważne, problemy tj. nie czytanie umów oraz niechęć do korzystania z usług prawnika.

Jeżeli chodzi o nieczytanie umów, to wydaje mi się, że w wielu przypadkach może to wynikać z bardzo prozaicznej przyczyny, tj. zwykłego lenistwa. Próba analizy, zazwyczaj długiego i napisanego językiem dalekim od potocznego, tekstu wiąże się z pewnym wysiłkiem intelektualnym, którego znaczna część osób stara się niestety unikać. W konsekwencji poprzestają na sprawdzeniu wysokości ceny, jaką zobowiązują się zapłacić. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na fakt, że czytelnictwo w Polsce stoi na bardzo niskim poziomie (http://www.bn.org.pl/aktualnosci/501-czytelnictwo-polakow-w-2012-r.-%E2%80%93-wyniki-badan.html). Unikanie czytania powoduje zanik umiejętności czytania ze zrozumieniem. Międzynarodowe badania jasno pokazują, że plasujemy się poniżej średniej OECD w dziedzinie rozumienia tekstu (http://www.edunews.pl/badania-i-debaty/badania/2414-przecietne-kompetencje-doroslych-polakow), choć na szczęście z biegiem czasu robimy duże postępy. Osoba, która nie nawykła do czytania i analizy tekstu nie podejmuje nawet próby zmierzenia się ze skomplikowanym tekstem prawnym.

Kolejną przyczyną podpisywania umów, których treści nie rozumiemy może być niechęć do przyznania się do niezrozumienia tekstu. Przypuszczam, że część osób po prostu wstydzi się poprosić o wyjaśnienie treści niezrozumiałych postanowień umowy.

Osobnym problemem jest niechęć do kontaktów z prawnikami. Niska kultura prawna, wyraża się z jednej strony nieznajomością swoich podstawowych praw i obowiązków, a z drugiej brakiem tradycji profilaktycznego korzystania z usług prawnych. To niekorzystne zjawisko jest wzmacniane negatywnym obrazem prawników, kreowanym przez media, a zwłaszcza polityków. Wystarczy tylko przypomnieć wypowiedzi b. ministra sprawiedliwość o prawniczej sitwie i jego stosunku do litery prawa, czy powszechne wśród polityków tłumaczenie przegranej w sądzie działaniem jakiegoś bliżej nieokreślonego układu.

Lekiem na ten problem jest powszechna edukacja prawnicza. Nie chodzi oczywiście o to, by każdy był prawnikiem, lecz by zdawał sobie sprawę z tego jak wiele sfer życia jest regulowanych przez prawo oraz jakie są jego podstawowe prawa i obowiązki w życiu codziennym. Myślę, że taka edukacja powinna rozpocząć się na możliwie jak najwcześniejszym etapie. Uważam, że upowszechnianie takiej podstawowej wiedzy prawnej jest obecnie najważniejszym zadaniem dla władz samorządów prawniczych. Takie działania przyczyniałyby się do zwiększenia popytu na usługi prawne, a zarazem do poprawy bezpieczeństwa obrotu. Przy tej okazji nie sposób nie wspomnieć, że doskonałym przykładem szerzenia w przystępny sposób wiedzy prawniczej jest właśnie Pani blog.

Ciekawym zagadnieniem jest też poruszony przez Panią problem zrzucania niepowodzeń na innych, a zasług przypisywania sobie. Polecam rozmowę z prof. Czapińskim poświęconą temu tematowi – wywiad opublikowano pod znaczącym tytułem „Winny kto inny”.(http://www.polityka.pl/kraj/rozmowyzakowskiego/1547009,2,prof-janusz-czapinski-o-stanie-polskiego-spoleczenstwa.read)

Przepraszam za długość mojego komentarza, która przekracza przyjęte zwyczaje, ale poruszyła Pani tematy do których nie sposób odnieść się jednym zdaniem. Obiecuje poprawę w przyszłości, bo z pewnością zostanę stałym czytelnikiem Pani bloga.

Odpowiedz

Joanna Marska Listopad 25, 2013 o 20:05

Jeszcze raz dziękuję za miłe słowa.

Panie Mecenasie, ma Pan rację, że jeśli (jak wynika z zacytowanych przez Pana badań) 42% Polaków nie przeczytało w ciągu roku nawet 3-stronnicowego tekstu, a 61% nie miało kontaktu z żadną książką (włączając w to słowniki i książki kucharskie!), to dla takich osób przeczytanie i zrozumienie umowy zajmującej kilkanaście stron (a często kilkadziesiąt, jeśli liczyć załączniki) i napisanej trudnym prawniczym językiem jest właściwie niemożliwe.

Natomiast co do lenistwa, to nie byłabym aż taka surowa. Część osób faktycznie jest leniwa i nie chce im się podjąć żadnego wysiłku. Ale sporo osób może być już po prostu wykończonych wszystkimi czynnościami związanymi z zakupem mieszkania. Myślę, że my jako prawnicy nie zdajemy sobie często sprawy z tego ile czasu nasi klienci muszą poświęcić, by wybrać interesującą ich ofertę. Dopiero jak sami chcemy kupić mieszkanie, to odkrywamy, ile jest przy tym zachodu. Jeśli mieszkanie kupuje się na kredyt, to do chodzi do tego cała procedura związana z uzyskaniem kredytu. W rezultacie żeby kupić świadomie mieszkanie u dewelopera nagle powinno się stać specjalistą od prawa, finansów, budownictwa, projektowania wnętrz i nie wiem czego jeszcze.

Jest jeszcze spora grupa osób, która mimo (ww. zmęczenia) próbuje zrozumieć zapisy w umowie z deweloperem, ale – jak Pan wspomniał – poziom kultury prawnej jest w polskim społeczeństwie bardzo niski. Ale trudno mieć o to pretensje, bo to gdzie społeczeństwo miało się nauczyć kultury prawnej? W szkole nie było takiego przedmiotu (teraz trochę się to zmienia, ale obawiam się, że wprowadzenie podstaw prawa jako przedmiotu skończy się tym, że uczniowie będą wkuwali na pamięć definicje). Na rynku nie ma chyba sensownie i przystępnie napisanych poradników na temat zakupu mieszkania od dewelopera (przynajmniej ja się z takim nie spotkałam). Trudno wymagać od osób nie będących prawnikami czytania ustaw (zresztą ustawa deweloperska jest tak napisana, że nawet prawnicy nie rozumieją co ustawodawca miał na myśli) – poza tym poznanie samej ustawy deweloperskiej nie wystarczy, jeszcze trzeba poznać Kodeks cywilny, ustawę o własności lokali, prawo budowlane… Komentarze do ustaw również są pisane takim językiem, że nie-prawnik niewiele z nich zrozumie.
Zostaje „mec. Google”, a wszyscy wiemy jak rzetelne są różne porady internetowe, zwłaszcza te anonimowe albo artykuły sponsorowane.

Faktycznie, chyba jedyna nadzieja w różnych inicjatywach oddolnych – mam tu na myśli zarówno działania samorządu radcowskiego i adwokackiego, organizacji walczących o prawa konsumenta itp., czy choćby prawników-blogerów. Na państwo raczej nie ma co liczyć.
Mam nadzieję, że mój blog chociaż paru osobom trochę pomoże odnaleźć się w gąszczu przepisów, zwłaszcza jak już się trochę rozwinie. Ale jednocześnie zdaję sobie sprawę z tego, że nie jest możliwe omówienie każdego problemu i każdej instytucji prawnej. Każda umowa jest inna, czasem zmiana jednego wyrazu w zdaniu sprawia, że dany zapis wywołuje odmienne skutki.
(chyba też się rozpisałam poza internetowe standardy 🙂 )

Odpowiedz

Wojciech Zaziąbło Listopad 26, 2013 o 13:30

Witam, świetny blog.Dużo naprawdę fajnych informacji. Pozdrawiam i oby tak dalej.

Odpowiedz

Joanna Marska Listopad 26, 2013 o 18:26

Bardzo dziękuję.

Odpowiedz

Bożenna Luty 22, 2015 o 23:06

Myślę, że część osób zawierających umowy podpisuje je prawie w ciemno lub po pobieżnym zapoznaniu się z ich treścią, gdyż ma zaufanie do sporządzonej przez dewelopera umowy.
Ludzie ci wychodzą z założenia,ze skoro tyle osób podpisało taką umowę i mieszkają już w wymarzonej inwestycji, to wszystko musiało być w porządku i nie ma się czego obawiać.
Zatem dominuje zaufanie do dużego i silnego partnera(dewelopera), który przecież nie chce skrzywdzić ludzi skoro chce pozostać na rynku.
Myślenie to może trochę naiwne, ale myślę,ze coś w tym jest.
Bożenna
P.S.Bardzo liczę na piękne rozwijanie się tego pożytecznego bloga i gratuluję jego twórczyni.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Luty 24, 2015 o 21:45

Dziękuję 🙂 Też mam nadzieję, że blog będzie się rozwijał, mam dużo pomysłów na nowe wpisy, tylko czasu na ich napisanie trochę brak.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: